房屋买卖合同合同履行地如何确定

[律师回复]解析：（1）如有争议事项，应首先由双方当事人进行友好协商以寻求和解；若经协调未能达成共识，则交由当地人民政府予以裁决及处理。（2）对于有关政府部门所做出的处理决定持有异议的一方，有权在收到处理决定通知书之日起30天内，向法定司法机关提起诉讼维护自身权益。法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第十四条土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决;协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理;个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。

[律师回复]解析：（1）若双方已在协商中达成共识并对此作出明确约定，则应严格遵循相关规定进行执行；（2）若未曾对相关事项做出明确约定或存在模糊不清之处，则应依据争议标的物的具体情况来确定相应的履行地点。若涉及到支付货币的事项，则应将收到款项的一方所在地视为合同履行地；（3）对于涉及到交付不动产的合同，其履行地点应当设定为该不动产所在地区域；（4）至于其他类型的标的物，其履行地点应设定为当事人履行各自义务的实际所在地。法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百一十一条当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照强制性国家标准履行；没有强制性国家标准的，按照推荐性国家标准履行；没有推荐性国家标准的，按照行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，依照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担；因债权人原因增加的履行费用，由债权人负担。

[律师回复]解析：根据我国相关法律法规的规定，房屋所有权属于在房地产业产证上予以注册的产权拥有者。产权拥有者通过办理物权登记手续，来获取其对该房屋的所有权。此外，中国政府实行了不动产统一登记制度，以便于对房屋产权的设立、变更、转让以及灭失等事项进行有效管理和监管。所有这些行为只有经过合法的登记程序才能生效。法律依据：《民法典》第二百一十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

[律师回复]解析：关于房地产买卖契约争议案件所应由哪级法院审理的问题，其界定如下：当契约双方明确规定了得以行使审判权的法院并该条款被认为是合法有效时，法院的管辖权即按照契约中的相关规定来确定；在契约双方并未就此作出任何书面规定，或者规定无效的情况下，法院的管辖范围便转向契约的实际履约地点或者被告人的居住地所在的地区人民法院。然而，若涉及到政策性房地产买卖契约争议案件，那么法院的管辖权将归属于房地产所在地的地区人民法院。法律依据：《民事诉讼法》第二十三条因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

[律师回复]解析：如何精准掌握在房屋交易过程中，订立的合同若详细列出了所涉及房产的具体信息，如房源所在地、房价款额、合约执行期限，以及符合公序良俗及法律规定的签约地与具体付款流程等方面的约定，那么该合同即为有效条款。其成立的前提条件包括：参与签订合同的各方当事人均具备相应的民事行为能力、合同各方的意思表示真实且不存在欺诈或胁迫情形、合同内容符合国家相关法律法规并遵循社会公共道德规范。法律依据：《民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

[律师回复]解析：在处理关于买卖合同纠纷案件的司法程序中，法院的管辖权通常以协议为首要考虑因素，即当事人有权利通过书面形式明确选择被告的住所地、合同的具体履行地点、合同签订地、原告的居住地以及标的物所在地等任何与争议事项具有实际关联性的地点作为管辖法院；然而，如若未能达成书面协议，则依据法定的管辖规定来决定。依据相关法律法规，当未明确约定管辖法院时，案件的审理将交由被告的住所地或合同履行地的人民法院负责。此外，还有其他一些法律规定需要遵守。法律依据：《民事诉讼法》第二十四条因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。第三十五条合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。

[律师回复]结论：一房二卖情形中房屋买卖合同的履行顺序如下。解析：一房二卖情形中房屋买卖合同的履行顺序如下：房屋所有权的转移登记手续办理完毕的；均为转移登记，已实际合法占有房屋的；考虑付款数额及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地确定。法律依据：《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十三条出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。

[律师回复]如果具有以下情形，即可确认房屋买卖合同无效：1、当事人无民事行为能力人；2、意思表示不真实；3、内容违反法律规定；4、违背公序良俗5、相对人恶意串通，损害他人合法权益。根2021年生效的《民法典》第一百四十四条的规定，无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。第一百四十六条第一款规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。法律依据《民法典》第一百四十四条无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。《民法典》第一百四十六条第一款行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。《民法典》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

[律师回复]凡不符合法律规定的要件的合同，不能产生合同的法律效力，都属于无效合同。1、房产、地产分别转让，合同无效。房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。2、未办理登记过户手续，合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果，即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，交将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。3、产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖，出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。4、侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权时，共有人、承租人可以请求宣告该房屋买卖合同无效。5、单位违反规定购房，合同无效。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县级以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。6、买卖中存在欺诈行为，显失公平，合同无效。买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能生效。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在生效后发现存在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向。7、非法转让，合同无效。

[律师回复]口头买卖合同履行地问题一、在合同中明确约定了履行地点的，以约定的履行地点为合同履行地;仅约定了交货地点的，交货地点为合同履行地。对履行地点、交货地点未作约定或约定不明确的，或者虽有约定但未实际交付货物，且当事人双方住所地均不在合同约定的履行地，以及口头购销合同纠纷案件，均不依履行地确定案件管辖。二、购销合同的实际履行地点与合同中约定的交货地点不一致的，以实际履行地点为合同履行地。1、承揽合同履行地为承揽方所在地;2、租赁合同、融资租赁合同，以租赁物使用地为合同履行地;3、补偿贸易合同，以接受投资一方主要义务履行地为合同履行地;