离婚夫妻房产分割流程是什么

离婚时处理房产分割，不能直接照搬统一流程，必须先把房产的权属性质理清楚，这是所有后续操作的前提。
属于个人财产的房产，离婚时完全不参与分割，常见的包括婚前一方全款买的房，或是婚内双方书面明确约定归某一方单独所有的房产。婚后双方共同出资包括共同还贷买的房，还有婚内继承、受赠时没有明确说明只归其中一方的房产，都属于夫妻共同财产。
针对共同房产，优先由双方自行协商处置方案，可以约定房产归某一方所有，由拿房的一方向另一方支付对应折价款，也可以约定把房产挂牌出售后平分售房款，所有协商结果都必须落实成书面分割协议。
如果双方谈不拢，就可以向法院提起诉讼，法院会按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则结合实际情况判决。实践里如果两个人都想要房子且同意竞价，就通过竞价出价确定归属，出价高的一方拿房并按出价给对方补偿。如果只有一方想要房子，就委托专业评估机构按当前市场价做估值，拿房一方按评估价的对应份额给另一方支付补偿。如果双方都不想要房子，可以申请司法拍卖变卖房产，再分割所得款项。
分割方案确定后要及时办理产权变更，房贷已结清的，双方带着书面协议或是法院生效文书、房产证、身份证件直接去不动产登记部门办过户。房贷还没结清的，要先和银行沟通变更贷款合同的主体，银行同意后再办过户，要是银行没批准变更，只能等后续房贷全部还清后再补办理过户手续。如果房产涉及父母等第三方的出资，得先明确这笔出资是赠与还是借款，再最终确定分割的具体比例。

房产分割启动前，先完成房产性质界定。
婚后共同出资包括贷款购买的房产、婚后继承或受赠且未明确只归一方的房产，属于夫妻共同财产。婚前一方全款购房、婚后约定归一方所有的房产，属于个人财产，离婚时不参与分割。
属于夫妻共同财产的房产，优先由双方协商处理。可约定房产归一方所有，由归属方向另一方支付对应折价款，也可约定出售房产后分割所得价款。双方协商达成一致的，需签订书面分割协议。
双方协商未达成一致的，可向法院起诉分割。法院结合房产实际情况，遵循照顾子女、女方和无过错方权益的原则作出判决。
双方均主张房屋所有权且同意竞价取得的，通过竞价确定房产归属，取得房产一方向另一方支付对应补偿款。
一方主张房屋所有权的，由专业评估机构按市场价格评估房产价值，取得房产一方按评估价对应比例向另一方支付补偿款。
双方均不主张房屋所有权的，可申请拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割。
分割达成约定或判决生效后，需办理产权变更登记。房产无贷款或贷款已还清的，双方持离婚协议或生效法律文书、房产证、身份证明等材料，到不动产登记部门办理过户手续。房产仍有贷款的，先与银行协商变更贷款合同主体，再办理产权变更登记。银行未批准变更贷款主体的，需待贷款全部还清后办理产权变更登记。
房产涉及第三方出资比如父母资助的，先明确出资性质为借款还是赠与，再确定房产分割比例。

离婚房产分割不是走统一的固定流程，得先结合你的实际情况分情形一步步推进。
你最先要做的是先把房产的性质掰清楚，这是整个分割的核心前提，混着不分很容易白忙活。婚后两个人一起出钱买的包括后续共同还贷款的房子，婚后继承或者别人赠送过来的时候没明确说只归其中某一个人的，这些都算夫妻共同财产。至于婚前一方就全款买好的房子，或是婚后双方书面说好只归某一方单独所有的房产，属于个人财产，离婚的时候根本不用拿出来分割。
属于共同财产的部分，先不用急着起诉，先两个人坐下来商量就行。你可以商量好房子归其中一方，对方拿对应的补偿款，也可以商量把房子直接卖掉，到手的钱两个人分匀就行。只要商量出一致结果，一定要写下来签成正式的书面分割协议，别只靠口头约定。
实在谈不拢的，你再去法院起诉让法官来判。法院判的时候不会随便分，会照着照顾子女、女方还有无过错方的权益的原则，结合房子的实际状态处理。要是两个人都想要这套房子，又都同意竞价的，就当场比谁出的补偿价更高，拿到房子的人直接按竞价的价格给对方补钱就行。如果只有其中一方想要房子，就找专业的房产评估机构按当前的市场价估出总价，拿房子的一方照着评估价算好对应比例，给另一方付补偿款就好。要是两个人谁都不想要这套房，就直接申请把房子拍卖或者变卖，到手的房款再两个人分割。
分割谈妥或是拿到法院的生效判决之后，别忘去办产权变更的手续。房子如果没有剩余贷款，或是贷款已经全部还清的，两个人带着离婚协议或是法院的判决书、房产证还有各自的身份证明，直接去不动产登记部门办过户。要是房子还有没还完的贷款，得先找银行协商把贷款合同的主体做变更，再去办产权过户，要是银行没批变更的，就只能先等贷款全部还清之后再办过户。
要是这套房子当初买的时候有第三方出钱，比如双方的父母出过资助款，你得先把这笔出资的性质掰清楚，到底是当时借给小两口的，还是直接赠送给某一方的，把这个前提捋顺了，最后才能确定准确的分割比例。

离婚时处理房产不能直接上手分，得先把房产的法律属性捋清楚，这是所有分割动作的前置基础。两个人婚后凑钱买的房，哪怕当时办的是贷款，日常还贷用的是婚后的工资收入，或是婚后老人留的房、别人送的房，相关文书里没白纸黑字写清楚只归夫妻其中一个人的，这类房产都属于两个人共有的财产。要是其中一方结婚前就全款买好了房，或是婚后两个人白纸黑字签了财产协议，明确约定某套房产只归其中一方，这类房产就属于个人私产，离婚的时候不会被纳入分割范围。
属于夫妻共同财产的房产，最先走的步骤是两个人自行商量怎么处理，商量出的方案可以是房子归其中一方，拿房的人按市场价给对方补上对应的差价，也可以商量着把房子挂出去卖掉，拿到房款之后两个人直接分钱。只要商量的结果两个人都认可，必须写成签字画押的书面分割协议，不能只靠口头约定留隐患。
两个人谈不拢闹僵的话，就直接去法院起诉让法官来定分割方案。法官处理的时候会往带娃的一方、女方还有婚姻里没过错的那一方多倾斜。要是两个人都想拿到这套房，也都同意靠竞价方式定归属，那就当场出价，谁出的价高房子归谁，拿到房的人按自己报的价给对方付对应的补偿款。要是只有其中一方想要房，就找有资质的房产评估机构按当下的市场行情算出房子的实际价值，拿房的人按着评估出来的总价，给对方算好对应的补偿金额。要是两个人都不想要这套房，就共同申请把房子拍卖或是变卖，拿到手的房款再按规则分。
分割方案定下来之后，就得去办产权名字的变更手续。房子名下没有未还清的贷款，直接带着生效的离婚协议书或是法院的判决书、房产证、各自的身份证去不动产登记部门办过户就行。要是房子还有没还完的贷款，得先找到放贷的银行商量好把贷款的还贷主体变更成新的产权人，再去办产权变更登记，要是银行没批下变更申请，就得等所有贷款全部还清之后再办过户。
要是买这套房的时候有双方父母或是其他第三方出过钱，得先把当初这笔钱的性质理清楚，到底是借给小两口的钱，还是无偿赠送给小两口的，把这个前提确认好，最后再定每个人能分到的房产比例。

1、着手处理离婚时的房产分配事宜，最先要捋清这套房子到底归谁所有。大家日常凑钱还月供攒下的房子，或是婚后长辈递过来的房子没特意说只留给某一个人，这类情况都属于夫妻双方共有的资产。婚前就把房款全付清的房子，或是婚后白纸黑字说好只归其中一方的房子，离婚的时候不用拿出来拆分。不少当事人上来就急着谈怎么分，跳过性质认定环节反而会把后续流程搅得一团乱，这也是实务里很多纠纷拖得久的核心原因。
2、属于夫妻共有的房产，最先由两个人坐下来商量怎么处置。谈好房子归谁，拿房子的一方给对方补一笔差价款，或是商量好把房子挂出去卖了之后分到手的钱，这些方案都可行。商量出统一结果之后，一定要把约定内容落实成书面的分割协议，口头约定的内容后续很容易出现变数。当下家事法律服务市场里，不少专注婚姻房产的律师会提前帮当事人把协议里的隐性漏洞补上，避免后续多年后还因为房产归属扯出额外的诉讼。
3、要是两个人各持一套说法谈不拢，就可以去法院提交申请请裁判。法院判定的时候不会只盯着产权簿签字，会参考家里孩子跟谁生活更久，女方的实际居住需求，还有婚姻关系里有没有人出现明显过错这些维度倾斜判定归属。要是两个人都想要这套房子而且愿意通过出价高者得的方式争取，就走竞价流程，最后拿到房子的人按自己报的价格给对方对应比例的补偿。如果只有其中一方想要这套房子，就找具备资质的房产评估机构按当下的市场行情算出房屋的实际价值，拿房的人照着评估出来的数额给另一半补对应的份额钱。要是两个人都不想留这套房子，就走法定的拍卖或者变卖流程，最后把卖房子拿到的钱按判定比例拆分。
4、所有分配方案敲定之后，就要去办房屋产权的名字变更手续。要是这套房子的贷款已经全部还清，两个人带着生效的分割协议或是法院出具的正式文书，房产证还有个人身份材料，直接去不动产办事大厅提交过户申请就行。要是房子还欠着银行的房贷没还完，得先跟银行对接，把原先的贷款合同里的还款主体换成新的持房人，走完这个流程再办产权更名。要是银行那边暂时没批下贷款主体变更，就得等剩下的房贷全部结清之后，再去办后续的更名手续。
5、要是这套房子买的时候有除了夫妻俩之外的人掏过钱，比如双方父母凑过一部分房款，得先把当初这笔钱的性质掰扯清楚，是小两口找长辈借的钱，还是长辈直接无偿赠送给夫妻俩的，把这层关系捋顺之后，才能最终定下来房产拆分的具体比例。现在这类涉及第三方出资的房产纠纷占比逐年走高，后续针对这类情形的细化裁判规则也会逐步完善，帮当事人更高效地厘清资产边界。