拍卖的房子出租已收租金20年怎么办

1.拍卖的房子若拍卖前已出租，且收了20年租金，适用“买卖不破租赁”，即所有权转移不影响租赁关系。
2.拍卖在租赁之后，原租赁合同继续有效，新房主需履行合同。
3.若原房主已收租金，新房主不能重复收取，可和原房主协商处理。
4.拍卖前未告知承租人，侵害优先购买权，承租人可要求原房主赔偿损失。

结论：
拍卖前已出租并收取20年租金的房子，适用“买卖不破租赁”原则，原租赁合同继续有效，新所有权人不能重复收已收期间租金，可协商处理，未告知承租人侵害优先购买权时，承租人可要求原所有权人赔偿损失。
法律解析：
“买卖不破租赁”是民事法律中的重要原则，它保障了租赁关系的稳定性。当拍卖发生在租赁之后，原租赁合同的效力不受房屋所有权变动影响，新所有权人需承接原合同约定继续履行。因为租金已由原所有权人收取，新所有权人若再向承租人收取已收取期间的租金就构成不当得利，所以不能重复收取，但可与原所有权人就已收租金进行协商。同时，法律赋予了承租人优先购买权，若拍卖前未告知承租人，这就侵犯了其合法权益，承租人有权要求原所有权人赔偿相应损失。如果遇到此类复杂的房产租赁与拍卖问题，建议向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。

拍卖的房子在拍卖前已出租且收取20年租金，应遵循“买卖不破租赁”原则。若拍卖在租赁之后，原租赁合同继续有效，新所有权人需继续履行。

1.租金处理方面，若原所有权人已收取租金，新所有权人不能再向承租人收取已收期间租金，可与原所有权人协商处理已收租金。
2.若拍卖前未告知承租人，侵害其优先购买权，承租人可要求原所有权人赔偿损失。

建议新所有权人及时与原所有权人沟通租金事宜，达成合理解决方案。同时，承租人应积极维护自身优先购买权，若权益受损及时通过法律途径索赔。

法律分析：
（1）当拍卖的房子在拍卖前已出租并收取20年租金时，按照“买卖不破租赁”原则，只要租赁关系先于拍卖成立，原租赁合同就继续有效，新的房屋所有权人需履行原合同。
（2）对于租金方面，若原所有权人已收取租金，新所有权人不能就已收取期间再次向承租人收取，不过可和原所有权人协商已收租金的处理办法。
（3）若拍卖前未告知承租人，这侵害了其优先购买权，承租人有权要求原所有权人赔偿损失。

提醒：
拍卖房屋时，原所有权人应及时告知承租人相关情况。新所有权人遇到租金问题可先协商，承租人发现优先购买权被侵害要及时维权，不同情况处理方式有别，建议咨询以进一步分析。

（一）若拍卖在租赁之后，新房屋所有权人应认可原租赁合同继续有效，按合同约定继续履行。
（二）当租金已由原所有权人收取，新所有权人不能向承租人重复收取已收期间租金，可和原所有权人协商已收租金的处理办法。
（三）若拍卖前未告知承租人，承租人可要求原所有权人赔偿因其优先购买权被侵害而遭受的损失。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。