房屋抵押能否出租

房屋抵押后仍可出租，但租赁关系与抵押权的效力冲突需根据两者设立的先后顺序判断，不同顺序下租赁关系对抵押权或房屋所有权变动的对抗力不同，抵押权人仍可依法实现优先受偿权。

1.若租赁关系设立于抵押权之前，原租赁关系不受抵押权影响。即便后续因抵押权实现导致房屋所有权变更，新所有权人需继续履行原租赁合同。建议此类承租人在签订租赁合同时，核实房屋是否已抵押；若已抵押，需确认租赁关系设立时间早于抵押权登记时间，并留存租赁合同、备案记录等证明材料，以保障自身租赁权益。

2.若抵押权设立于租赁关系之前且已办理登记，该租赁关系不得对抗抵押权。后续因抵押权实现发生房屋所有权变动时，新所有权人有权要求承租人腾退房屋。建议此类承租人在租赁抵押房屋前，务必查询房屋抵押登记情况，明确抵押权设立时间；若已租赁，需与抵押人约定抵押权实现时的违约责任条款，如赔偿搬迁损失、支付违约金等，以便在权益受损时依法追究抵押人责任。

3.无论租赁与抵押的先后顺序，抵押权人均可正常实现优先受偿权。建议抵押权人在设立抵押权时，明确抵押人是否已出租房屋，若已出租需记录租赁期限及相关条款；在实现抵押权过程中，根据租赁与抵押的先后顺序处理与承租人的关系，确保优先受偿权顺利实现，避免因租赁关系产生不必要的纠纷。

法律分析：
（1）订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。即租赁权设立时间早于抵押权的，即使后续抵押权实现导致房屋所有权发生变动，租赁合同的效力不受影响，新的房屋所有权人需继续履行租赁合同。

（2）抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。若抵押权人实现抵押权导致房屋所有权变动，新的所有权人有权要求承租人腾退房屋。承租人因此产生损失的，可依据租赁合同向抵押人追究违约责任。

提醒：
承租人租赁房屋前应查询房屋抵押登记情况，避免因房屋存在已登记抵押权而无法继续租赁；抵押人出租已抵押房屋时，需如实告知承租人房屋抵押状态，否则可能承担违约赔偿责任。

（一）若租赁关系设立在房屋抵押之前，且承租人已实际占有房屋，那么即使房屋后续被抵押或因抵押权实现导致所有权转移，原租赁合同依然有效，承租人可继续按照合同约定使用房屋至租期届满。

（二）若房屋先办理抵押登记，之后才出租给他人，该租赁关系不能对抗已登记的抵押权。若因抵押权实现导致房屋所有权发生变动，新的所有权人有权要求承租人腾退房屋，承租人可依据租赁合同向原出租人主张违约责任，如退还剩余租金、赔偿损失等。

法律依据：《中华人民共和国民法典》
第四百零五条抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
第四百零六条抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

房屋抵押后仍可出租，产权人出租已抵押房屋的行为，不会影响抵押权人后续行使优先受偿权。

若房屋出租在前、抵押在后，原租赁关系不受抵押权影响。即便因抵押权实现导致房屋所有权变更，租赁合同依然有效，承租人可继续按合同约定使用房屋。

若房屋抵押在前、出租在后，该租赁关系无法对抗已登记的抵押权。当抵押权实现导致房屋易主时，新产权人有权要求承租人腾退房屋，承租人可依据租赁合同向原产权人主张违约责任。

结论：
房屋抵押后可以出租，但租赁关系与抵押权的效力需根据两者设立的先后顺序确定。

法律解析：
根据民法典相关规定，租赁关系与抵押权的效力需分两种情况判断。一是租赁权设立在先抵押权设立在后的，原租赁关系不受抵押权影响，即使房屋所有权因实现抵押权发生变动，租赁合同效力依然不受影响。二是抵押权设立在先租赁权设立在后的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权，若因实现抵押权导致房屋所有权变动，新所有权人有权要求承租人腾退房屋，承租人可依据租赁合同向抵押人追究违约责任。如果在实际生活中遇到房屋抵押与租赁相关的法律问题，建议及时向专业法律人士咨询，以便更好地维护自身合法权益。