一房两卖抵押权效力如何判断

一房两卖涉及抵押权时，效力判断规则如下：
抵押人已办抵押登记，依物权优先原则，抵押权优先受偿，因不动产抵押权登记设立，有对抗第三人效力。

均未办抵押登记，各抵押权人按债权比例受偿，未登记抵押权无对抗效力，债权人地位平等。

房屋完成转移登记给不知情买受人，买受人取得所有权。若房屋上抵押权未经其同意，不得对抗善意买受人。

1.一房两卖涉及抵押权的效力判断遵循不同规则。已办理抵押登记的，依据物权优先原则，抵押权优先受偿，因不动产抵押权自登记时设立，登记后有对抗第三人效力。
2.均未办理抵押登记时，各抵押权人按债权比例受偿，未登记的抵押权无对抗效力，各债权人地位平等。
3.若一套房已转移登记给不知情的买受人，买受人取得房屋所有权，若房屋上已设立的抵押权未经买受人同意，该抵押权不得对抗善意买受人。

解决措施与建议：
一是抵押人应如实告知房屋抵押及买卖情况，避免隐瞒欺诈。
二是抵押权人办理抵押登记保障自身权益。
三是买受人购房时查询房屋权利状态，避免风险。

法律分析：
（1）当抵押人已办理抵押登记时，遵循物权优先原则，该抵押权优先受偿。不动产抵押权以办理抵押登记为设立要件，登记后的抵押权可对抗第三人，保障了抵押权人的优先受偿权。
（2）若均未办理抵押登记，各抵押权人按债权比例受偿。由于未登记的抵押权缺乏对抗效力，实现抵押权时各债权人地位平等。
（3）若一套房已完成转移登记给不知情的买受人，买受人取得房屋所有权。若房屋上已有的抵押权未经买受人同意，则该抵押权不能对抗善意买受人。

提醒：
在涉及一房两卖和抵押权的交易中，各方应及时办理相关登记手续。买受人要核实房屋抵押情况，抵押权人要尽快完成抵押登记以保障自身权益，不同案情解决方案有别，建议咨询以进一步分析。

结论：
一房两卖涉及抵押权时，办理抵押登记的抵押权优先受偿；均未办理抵押登记，各抵押权人按债权比例受偿；房屋完成转移登记给不知情买受人，且抵押权未经买受人同意，抵押权不得对抗善意买受人。
法律解析：
依据《中华人民共和国民法典》，不动产抵押权自办理抵押登记时设立，登记后的抵押权有对抗第三人的效力，所以办理了抵押登记的抵押人可依据物权优先原则优先受偿。若均未办理抵押登记，未登记的抵押权不具有对抗效力，各债权人地位平等，只能按照债权比例受偿。当房屋完成转移登记给不知情的买受人时，买受人基于善意取得房屋所有权，若房屋上已设立的抵押权未经过买受人同意，该抵押权不能对抗善意买受人。

在复杂的一房两卖及抵押权纠纷中，法律关系较为复杂。若遇到此类问题，建议及时向专业法律人士咨询，以保障自身合法权益。

（一）抵押人已办理抵押登记的，依据物权优先原则，抵押权优先受偿。这是因为不动产抵押权自办理抵押登记时设立，登记后的抵押权能对抗第三人，保障抵押权人的权益。

（二）若均未办理抵押登记，各抵押权人按照债权比例受偿。未登记的抵押权没有对抗效力，各债权人在实现抵押权时地位平等。

（三）若其中一套房已完成转移登记给不知情的买受人，买受人取得房屋所有权。若房屋上已设立的抵押权未经过买受人同意，该抵押权不得对抗善意买受人。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第四百零二条规定，以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。