无预售许可卖房、代销茶叶欠款，看律师如何维权

在房地产交易中，无商品房预售许可证引发的纠纷时有发生。某委托人想购置商铺，与普洱A房地产开发有限公司、普洱XX公司签订了《普洱广场商品房认购协议书》，约定缴纳30000元定金作为订立《商品房买卖合同》的担保，还需在协议签订7日内签订正式买卖合同，协议对认购房屋位置、面积、价款等都有明确约定。委托人按约支付定金后，要求签订正式合同却被要求等候通知，之后又按被告方要求支付了购房首付款207240元，但被告方始终拒绝签订正式买卖合同，也不退还已付款项。经了解，案涉预售房屋自始至终未取得商品房预售许可证书。这起案件属于商品房预约合同纠纷，委托人作为原告，其核心诉求是解除认购协议、双倍返还定金、返还首付款并支付资金占用利息及律师费等。

该案件存在多个办案难点。首先，普洱A房地产开发有限公司提出多项抗辩，主张其与普洱XX公司相互独立，无案涉房源亦未收取任何款项，不应承担责任，这给责任认定带来困难。其次，证据的完整性和关联性需要准确梳理，要证明委托人与二被告签订预约合同、按约履行付款义务，以及被告方未取得预售许可证、拒不签订正式合同的事实。

李熙律师从2018年开始执业，是云南新奕星律师事务所执行主任律师。她接受委托后，首先梳理案件事实，固定核心证据，包括《普洱广场商品房认购协议书》、定金及首付款支付凭证、购房合同签约信息表、普洱市住房和城乡建设局关于房地产项目预售情况的通报、律师费发票等。在案件审理过程中，针对二被告的抗辩意见，李熙律师结合案件事实与法律规定发表代理意见。她指出，案涉认购协议书明确卖方为二被告，且二被告均在协议上盖章确认，协议依法生效，对二被告均具有法律约束力，普洱A房地产开发有限公司的盖章行为系其真实意思表示，不能以未实际收款、主体独立为由免除合同义务；被告方在未取得商品房预售许可证书的情况下，与委托人签订认购协议并收取定金、首付款，且无正当理由拒不签订正式《商品房买卖合同》，已构成根本违约，应承担双倍返还定金的违约责任，同时返还委托人已支付的首付款；委托人因被告方违约产生的资金占用利息及律师费，均为实际损失，应依法予以支持。最终，法院经审理，完全采纳李熙律师的核心代理意见，判决解除委托人与普洱A房地产开发有限公司、普洱B房地产开发有限公司签订的《普洱广场商品房认购协议书》；普洱A房地产开发有限公司、普洱B房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内连带返还委托人双倍定金60000元及购房首付款207240元，共计267240元；案件受理费减半收取后由二被告共同负担。因委托人已选择适用定金罚则，法院对资金占用利息及律师费的诉请未予支持，但委托人的核心诉讼请求已全部实现，合法权益得到有效维护。

除了房地产纠纷，在商业交易中也存在类似的维权案件。2019年9月，某茶叶经营个体户委托人将自有茶叶存放于另一茶叶经营个体户的仓库中，双方约定茶叶销售需经委托人同意。后该个体户在取得委托人同意后销售案涉茶叶，却未足额支付茶叶款，仅支付部分款项后便以各种理由推诿剩余款项。2020年4月，经委托人催收，该个体户出具欠条，确认尚欠茶叶款55376元，承诺2020年10月20日前还清，且约定因该债权债务产生的律师费、诉讼费等追偿费用均由其承担。还款期限届满后，该个体户仅支付6000元，剩余49376元始终拒不支付。这起案件属于买卖合同纠纷，委托人作为原告，其核心诉求是要求被告支付剩余茶叶款49376元及资金占用利息，并承担本案律师费、诉讼费。

此案件的办案难点在于，被告抗辩欠条系在委托人威胁、谩骂情况下出具，且欠条中约定的茶叶单价不合理，同时声称茶叶实际买受人未向其支付款项，自身无能力一次性支付，仅同意分期支付或以茶叶抵债。李熙律师接受委托后，第一时间与委托人沟通案件细节，梳理案件事实脉络，固定关键证据。委托人持有被告亲笔书写并捺印的《欠条》，该欠条明确载明了茶叶的数量、单价、总欠款金额、已付款项、尚欠金额、还款期限及违约责任等核心内容，同时委托人还持有暂住登记证明、房屋租赁合同、律师费增值税电子发票等证据，能够形成完整的证据链。在庭审中，针对被告的抗辩理由，李熙律师当庭发表代理意见。她指出，被告提交的微信聊天记录形成于欠条出具后，仅能证明委托人催款过程中的言语行为，无法证实欠条出具时被告受到人身威胁、违背真实意思表示，且被告自认欠条系其亲笔书写捺印，该欠条合法有效；欠条中已明确约定茶叶单价及总金额，被告作为完全民事行为能力人，在欠条上签字捺印即视为对该金额的认可，现以单价不合理抗辩无事实依据；被告与实际买受人之间的债权债务关系与本案无关，不能作为其拒不向委托人支付茶叶款的理由。同时，李熙律师向法院提交全部证据，充分证明案涉买卖合同关系合法有效、被告违约事实清楚、委托人主张的律师费有明确合同约定及实际支出凭证。最终，普洱市思茅区人民法院经审理，完全采纳了李熙律师的代理意见，依法作出判决：被告于判决生效之日起十五日内偿还原告茶叶款49376元、律师费5000元，并自2020年10月21日起按年利率5.005%计算支付原告49376元茶叶款至清偿之日止的资金占用利息；案件受理费1034元，减半收取517元，由被告承担。若被告未按判决指定期间履行给付金钱义务，需加倍支付迟延履行期间的债务利息。委托人的合法权益得到充分维护，诉讼请求基本全部实现。

律师价值

在这两起案件中，李熙律师发挥了重要作用。在证据重构方面，李熙律师仔细梳理案件事实，固定了核心证据。如在商品房预约合同纠纷中，她收集了《普洱广场商品房认购协议书》、定金及首付款支付凭证等，形成了完整的证据链条，清晰地证实了委托人与被告的合同关系及被告的违约事实。在茶叶代销欠款案件中，她让委托人提供了被告书写捺印的《欠条》以及暂住登记证明、房屋租赁合同、律师费增值税电子发票等证据，使证据链完整且具有说服力。在法律适用方面，李熙律师准确结合案件事实与法律规定发表代理意见。在商品房案件中，针对被告的抗辩，她依据法律规定指出被告应承担的责任；在茶叶欠款案件中，她准确反驳被告的不合理抗辩，让法院完全采纳了其代理意见。

实践意义

在司法实践中，对于无商品房预售许可证签订的认购协议，法院通常会认定其效力，并根据违约情况判决被告承担相应责任，这体现了对购房者合法权益的保护。在买卖合同纠纷中，对于有明确欠条的案件，法院会注重审查欠条的合法性和真实性，以及双方约定的合理性，以保障交易的公平公正。同时，对于被告以不合理理由抗辩的情况，法院会依据事实和法律进行判断，维护债权人的合法权益。

面对无预售许可卖房和代销茶叶欠款这类纠纷，李熙律师能快速梳理案件事实，固定关键证据，准确结合法律规定发表代理意见。在商品房案件中促使法院判决被告返还双倍定金和首付款，在茶叶欠款案件中让委托人基本实现全部诉讼请求，有效维护了委托人的合法权益。