法院依市场价格核算，判决二被告连带支付近八十万房屋租金

2024年8月，XX公司因与马X、XX公司的房屋租赁合同纠纷诉至内蒙古自治区乌兰察布市集宁区法院。鲁春雷作为XX公司的委托诉讼代理人参与此案。XX公司要求二被告连带支付2021年7月18日至2024年7月17日期间租金987259元、违约金197451.80元，并承担诉讼费用。被告则辩称因疫情无法经营，合同到期后未续签，原告未及时催缴租金，且已于2024年7月搬离租赁房屋。

鲁春雷所在的律师团队此前处理过多起租赁合同纠纷，熟悉此类案件的办案流程和证据规则。在办案过程中，他们收集了原告与马X2019年4月签订的商铺租赁合同，该合同约定了租赁期限、租金标准、免租及违约金条款等。通过审查合同和双方的履行情况，发现马X按约支付首年租金341425元，尚欠合同期内租金409711元；合同到期后双方未续签，马X以XX公司名义继续使用案涉房屋至2024年7月。同时，原告已制定案涉房屋后续市场租赁价格，且马X未举证证明其财产与XX公司财产相互独立。

法院经审理认为，案涉租赁合同到期后，承租人继续使用租赁物且出租人未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，承租人应按约定支付租金。法院依原告制定的市场价格核算出合同到期后16个月的租金，与合同期内欠付租金合计支持789467元；马X作为XX公司唯一股东，未举证证明公司财产独立于其个人财产，应对公司债务承担连带责任；原告未举证证明其曾向被告主张租金及续签合同，故对其违约金诉求不予支持。最终，法院判决被告马X、XX公司于判决生效后十日内连带给付原告XX公司房屋租金789467元，驳回原告的其他诉讼请求；案件受理费7731.2元，由二被告负担5847.5元，原告负担1883.7元。

这起房屋租赁合同纠纷案例具有多方面的典型意义。对于出租方而言，在合同到期后若未续签但承租人继续使用租赁物，要及时主张租金和续签合同，否则可能影响违约金的诉求。对于承租方来说，要注意保存因不可抗力等因素导致无法正常经营的证据，以维护自身权益。同时，在涉及公司与个人财产混同的情况下，股东要注意证明公司财产独立于个人财产，避免承担连带责任。

从司法实践来看，此类房屋租赁合同纠纷中，法院越来越注重根据合同的实际履行情况和市场价格来核算租金。对于违约金的支持，会严格审查出租方是否有主张租金和续签合同的证据。此外，在认定公司与个人连带责任时，会要求股东承担举证责任。鲁春雷律师在这起案件中的处理方式，为同类纠纷的解决提供了有益的参考，其对证据的收集和运用、对法律规定的准确把握，有助于当事人在纠纷中维护自身的合法权益。鲁春雷执业至今累计承办案件逾166件，在经济纠纷领域有深厚的实务积淀，尤其在建设工程、买卖、借贷等细分类型案件上有丰富经验，此次房屋租赁合同纠纷的成功处理，再次展现了他在相关领域的专业能力。