无规划许可厂房拆迁，次承租人能否拿到补偿款？

从2018年开始执业至今，卢扬超律师已成功办理过多起合同纠纷等案件。这次他接手的是一起房屋租赁合同纠纷案件。

原告许先生在201x年10月通过转租方式承租了被告何先生位于佛山市某区的厂房，面积约1650平方米，许先生用该厂房经营塑料颗粒加工业务，还注册成立了公司。然而，这个厂房未取得建设工程规划许可证。2020年3月，当地村级工业园升级改造，厂房被纳入征收范围，政府委托评估机构对搬迁损失进行评估。许先生在2021年4月完成搬迁，但与房东何先生就拆迁补偿款分配问题长时间协商都没有结果。何先生已经和政府签订了《厂房搬迁补偿协议》，领取了包括设备搬迁费、临时安置费、停产停业损失等在内的补偿款，却拒绝向实际使用人许先生支付其应得的部分。

许先生委托卢扬超律师代理此案。卢扬超律师接手案件后，开展了一系列工作。首先是梳理租赁关系与权利主体，他厘清了许先生作为次承租人及实际使用人的法律地位，并且取得了许先生公司出具的《债权转让书》，明确由许先生主张全部补偿权益。在证据收集方面，由于房东何先生拒不提供评估报告，卢扬超律师成功申请法院向杏坛村改办公室调取《厂房搬迁补偿协议》及《资产评估报告》，锁定了补偿项目和金额依据。接着，他结合评估报告、宗地图及双方确认的租用面积（1248.29平方米），逐项论证许先生对设备搬迁费、生产生活资料搬迁费、临时安置费及停产停业损失的合法权利。在庭审过程中，针对何先生提出的“重复计算”“面积不符”“补偿归属房东”等主张，卢扬超律师援引评估明细和村改政策予以驳斥，并强调公平原则下实际使用人的合理权益。

最终，法院认定案涉租赁合同因厂房无规划许可而无效，但认可许先生作为实际使用人有权获得相应补偿。判决被告何先生向许先生支付可搬迁机器设备补偿费18,205元、其他生产生活资产搬迁补偿57,000元、临时安置补偿费51,397.94元、停产停业损失补偿费47,357.32元，合计支持金额173,960.26元（原诉请332,605元），诉讼费用由双方按比例分担。

律师价值

在本案中，卢扬超律师起到了至关重要的作用。在确权定性方面，虽然合同无效，但他通过事实租赁关系和实际投入，成功确立了原告的补偿请求权基础。在证据攻坚上，主动申请法院调取政府补偿文件，破解了被告拒不提供评估报告的僵局。精准计算也是他的一大亮点，结合测绘数据与政策标准，科学核定租用面积及补偿比例，避免了简单按合同面积主张导致的败诉风险。此外，在合同无效的背景下，他以“公平原则”和“剩余租期比例”说服法院支持部分安置与停业损失，最大化维护了客户利益。

实践意义

在司法实践中，对于未取得建设工程规划许可证的厂房租赁合同，法院通常会认定合同无效。但对于实际使用人的权益，法院会根据公平原则和实际情况进行判定。在涉及拆迁补偿的案件中，实际使用人在符合一定条件下有权获得相应的补偿，这也体现了法院对实际投入和合理权益的保护。

结尾

回到中提到的困惑，从这个案例可以看出，即使厂房租赁合同无效，次承租人作为实际使用人仍有可能拿到拆迁补偿款。卢扬超律师在处理此类案件时，展现出了梳理关系、收集证据、精准计算等优势，为当事人争取到了应有的权益。