遇到物业公司不履行合同要怎么做

遇到物业公司不履行合同，可按下面步骤处理。
先收集证据。把能证明物业没履行合同的材料收集齐，像物业未按约定清扫小区卫生、安保巡逻不到位的照片和视频，业主与物业沟通的聊天记录、书面函件等，这些是后续维权的关键。
接着和物业沟通。用正式函件或当面沟通，指出物业未履行合同的具体情况，要求其在一定期限内整改。沟通时保留记录，如会议纪要。
要是沟通后物业仍不整改，可向业主委员会反映。业主委员会能代表全体业主和物业公司协商，督促其履行合同义务。没有业主委员会的话，一定比例的业主可联名要求召开业主大会，讨论更换物业公司等事宜。
也能向相关部门投诉。比如向当地房地产管理部门、消费者协会投诉，这些部门会调查处理。
若上述方法都不管用，可考虑诉讼。向法院起诉，要求物业承担违约责任，像继续履行合同、赔偿损失等，法院会按合同约定和法律规定审理判决。

案情回顾:

小朱所在小区的物业公司未按合同约定履行义务，小区卫生清扫不及时，安保巡逻也不到位。小朱收集了相关照片、与物业沟通的聊天记录等证据，通过正式函件要求物业限期整改，但物业并未整改。小朱向业主委员会反映，业主委员会与物业协商后仍无效果，小朱又向当地房地产管理部门投诉，问题依旧未解决，小朱遂考虑通过诉讼解决。

案情分析:

1、小朱收集证据的做法是正确的，证据是维权的关键，能证明物业公司未履行合同义务。
2、小朱先与物业沟通并保留记录，遵循了合理的维权步骤。沟通无果后向业主委员会反映，符合相关规定。
3、在业主委员会协商和向相关部门投诉都无法解决问题的情况下，小朱考虑通过诉讼途径要求物业承担违约责任，是合理合法的最后手段。