买下在建工程典质的房存在肯定的法律风险。典质是指债务人或第三人以不转移对物的占有，将其合法拥有或有权处罚的财产作为债权的保证，在债务人不履行债务时，债权人有权依法律限定以该财产折价或从该财产的拍卖、变卖价款中优先得到清偿。所以，典质权是优先于所有权的它项权利。在典质关系中，债务人或第三人为典质人，债权人为典质权人，提供保证的财产为典质物。《城市房地产典质管理办法》第三条将在建工程典质定义为：典质人为获到在建工程继续建造资本的借贷，以其合法方式获到的土地使用权连同在建工程的投入资产，以下转移占有的方式典质给借贷银行作为偿还借贷履行保证的做法。就当前我国房地产开发中普遍存在的在建工程典质问题以及可能惹起的法律纷争提议以下意见，供参考和讨论。 《城市房地产管理法》第44条(三)限定，开发商只要按提供预售的商品房计量，投入开发建设的资本达到工程建设总投资的百分之二十五以上，就能够预售商品房。商品房预售所得款项再用于该商品房的后续建设。实践中预售款的回收需要较长的时间，为了赶紧完成工程建设，开发商时常用在建工程(含国有土地使用权)作典质向银行申请借贷，以解燃眉之急。同时开发商为了及时回笼资本，赶紧还贷，又将该在建工程进行商品房预售，且有些房地产管理部门对这种预售契约予以预售登记，认同其销售合法。但是，这种交易，增加了交易的不确定性，存在这法律风险。典质房销售法律风险解析 《保证法》第49条限定：典质期间，典质人转让已解决登记的典质物的，应当通知典质权人并告知受让人转让物已经典质的情况；典质人末通知典质权人或者未告知受让人的，转让做法无效。据此，前述预售做法可能会导致如下法律后果：第
一，?违背《保证法》第49条的限定而导致买卖做法无效，开发商需承受赔偿职责；第
二，?损害了典质权人的利益，可能导致典质权难以实现；第
三，?也损害了购房者的权益，因为购房者得到的权利是不完整的，带有权利瑕疵的；第
四，?从《消费者权益保护法》第49条的限定看，对购房者构成欺诈；第
五，如果购房者采用按揭方式购房，那么，在建工程典质借贷尚没还完之前的某个阶段，购房者所购商品房可能再次典质给银行，导致重复典质。因此该种作法隐藏着巨大的隐患。上述情况的存在，可能从一个侧方反映了某些开发商开发资格和信用等级较低、资本不够、开发本领不强、只能依靠借贷和预售回款进行周转的现状。 避险策略 一、开发商预售典质在建事项的商品房之前，应获到典质权人的书面认可并
2017-10-25 22:49:49 回复
