去年看到一个楼盘的宣传，有意向购买那里的房子，后来跟销售人员谈，初步达成了购买意向，准备签订一份商品房买卖合同，签订商品房买卖合同需要开发商具备哪些条件？

[律师回复]根据你的问题解答如下, 戴雪诉华公司商品房订购协议定金纠纷案 购房者对开发商的样板房表示满意，与开发商签订订购协议并向其交付了定金，约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款，购房者对该格式条款提出异议要求删除，开发商不能立即给予答复。以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的，属于最高人民法院《关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，开发商应当将收取的定金返还给购房者。 对此案有一些不太一致的其他看法。 此案从预约的角度分析，其实更简单。订购协议属于预约，存在预约只是将来签订本约的可能性，但并不是一定会签订本约是否签订本约，当事人仍然需要协商谈判，协商后无法达成一致，最后不签订本约即本案中的商品房预售合同，并不需要承担违反预约的责任。因此，开发商要没收定金也就没有依据。当然如果预约当事人是恶意中断协商，或拒绝协商，也应承担违反预约的违约责任。 对于订购协议中的定金的性质，理论上也有各种看法。有人认为应该禁止此类定金。 在现实中，有些开发商可能会制造不能签订正式合同的借口，一般个人消费者没有保留证据的意识，发生纠纷就说不清楚、无法举证，可能遭遇败诉。 因此在签订订购协议之后，在约定的时间内购房者一定要到约定的签约地与开发商进行协商，对此过程应留下记录，比如录音、照片等，当然最好是在协商过程中要求开发商的工作人员能亲笔写下一些文字，以反映协商的过程。 原告：戴雪。 被告：省工业园区际城市发展有限公司。 原告戴雪因与被告江苏省际城市发展有限公司(以下简称华公司)发生商品房订购协议定金纠纷，向江苏省苏州工业园区人民提讼。

[律师回复]一、商品房预售合同应具备那些条款签订预售合同前买方必须查验卖方是否获得销售许可证，否则卖方无权进行房屋预售，这样的房屋最好不要购买，以免日后出现纠纷。在确信卖方的房屋销售行为合法后，买方应当和卖方签订书面购房合同，其中必须包括：（一）房屋的名称、坐落位置和编号。（二）房屋价格，因为价格是以建筑面积来计算的，所以实测建筑面积的超出或小于暂测建筑面积部分是否需要重新结算。（三）房屋面积和面积误差的处理。其中必须注明是否是建筑面积，是否包括共用分摊面积。还有暂测面积与实测面积的误差大于或小于一定比例时，买方拥有退房的权利。（四）付款方式，双方应明确约定付款的时间表和每期付款数额；（五）装修标准，双方还应约定房屋的装修和建材标准，以便在交付房屋时有所参照。（）交房时间，开发商必须于某个具体时间前交付房屋，否则应付违约责任，逾期超过多少天，购房者有权解除合同。以上都是预售合同所必须具备的重要条款，买卖双方还可以根据自己的实际情况来添加其他内容。二、签订购房合同要注意什么如签定的合同是当地政府房地产主管部门统一印制的规范文本，只须审定填上去的细节是否规范、正确；若非规范文本，则应格外留意以下几方面：首先，必须载明土地有偿取得的合法证件文号、依法进行预售的合法证件文号以及相关内容，以保证合同在法律上的有效性。其次，按平等的原则规定双方的违约责任。由于房产商品的特殊性，合同中应尽量对面积、质量、付款、交房日期等违约处罚做出明确规定。最后，要说明对未尽事项、额外的要求在不违反本协议的情况下可以另附补充协议。

[律师回复]房地产开发企业在办理《商品房预售许可证》、面积审核及初始登记后，预、销售的商品房应于签订合同30日内按《房地产法》的规定及时办理合同备案。凡不按规定备案的商品房屋，各级房地产管理部门不予办理房屋交易及产权变更登记。购房合同备案流程1.从2006年开始，所有买卖合同统一网上签订，网签之前一般先进行草签，确定合同内容无误，并且没有异议之后，再进行网上签约。商品房网上签订后，开发商进行合同备案，经相关部门审核后取得备案号，打印出合同文本，买卖双方签字盖章，各持应拿的份数。合同签约完毕后，经房地产管理部门审核会返回一个06开始的9位数备案号，说明合同已经备案成功。2.具体的操作步骤和细节，您可以详细咨询开发商或是房管局产权市场处。3.而查询合同备案登记情况，您可以登录网站的商品房买卖合同备案登记查询频道，输入身份证号以及合同备案登记号，并选择正确的备案时间即可。