不可拆除装潢的性质及其归属

(一)不可拆除装潢的性质
租赁房屋中不可拆除的装潢部分应属传统民法理论中的添附，是添附中的动产与不动产的附合形式。添附是指不同所有人的物合在一起形成不可分离的一物的客观现象。添附包括混合、附合和加工。附合是指一所有人的物附着于或结合于其他所有人的物之上而形成新的财产，非经拆毁新形成的物不能将二者分开或者需耗费巨资才能将二者分开。由此，不可拆除之装潢当属不动产与动产的附合形式。
(二)不可拆除装潢之归属
根据传统民法理论，动产与不动产附合的，应由不动产所有人取得动产所有权，是为物权之原始取得，而动产所有人因附合而丧失动产所有权。但在我国的民法中没有添附的规定，在新的《物权法》中亦未作规定。根据物权法定原则，物权的取得应来自于法律的直接规定，我国法律中既然没有添附的规定，就不宜直接适用添附理论来明确装潢物的归属问题。最高法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条规定：非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理;没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。该条规定与传统的添附理论是存在区别的。添附理论是一种物权取得制度，它是排除约定的法律规范，添附物一经添附，其所有权就直接归属于不动产所有人，且添附理论是不考虑当事人的主观意志(即不论善意、恶意，不论不动产所有人同意与否)的强制性规定。而第86条不仅是约定优先，且仅限于财产所有人同意的情形。目前，法院解决装潢物的归属问题就是适用第86条的规定的。笔者认为，根据第86条的规定，经出租人同意的装潢在租赁期间，其所有权仍应属于承租人。在租赁期满后，可拆卸部分，由承租人拆卸，不可拆卸部分，有约定的依约定，无约定的才涉及是否折价补偿的问题。