离婚房产分割的几种类型，婚前房产婚后出售再购房应注意的法律问题

离婚房产分割的几种类型，婚前房产婚后出售再购房应注意的法律问题

　　一、离婚房产分割的几种类型

　　2006年5月，小郭为结婚购置了一套商品房，他为此付了10万元首付款，又向银行贷了36万元。2006年12月小郭与妻子结婚后，二人开始共同偿还月供。今年初，二人婚姻亮起红灯，双方同意离婚，但却在房产分割问题上产生争执，小郭的妻子认为这套房屋她也有份，要求小郭按房屋目前市值的一半给她补偿。小郭则认为首付是他付的，还贷的大部分钱也是他挣的，妻子的要求不公平。

　　律师分析 首先，由于购房合同是小郭婚前与开发商签订的，首付也是在婚前交的，依照《物权法》，"当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力"。小郭婚前签订的转让房屋物权的合同已生效，虽然未拿到房产证，但房产证的颁发也是依据这一合同，所以小郭是房屋的实质权利人，房屋是小郭婚前的个人财产。

　　至于还贷问题，可视为小郭的个人债务。虽然是夫妻共同还贷，但还的是小郭的个人债务。另外，关于房产增值部分是否属于夫妻共同财产，主要看小郭夫妻从主观上是否为获取"收益"为目的来考虑。由于离婚时双方只有一套房产，很明显该房产是为了居住而不是获益，因此房屋的自然增值部分，小郭妻子也无权取得。所以，小郭无须支付妻子房屋市值一半的补偿款，但应将夫妻关系存续期间对银行所偿还的贷款数额的一半返还给她。

　　婚前购房 父母资助

　　2008年，市民徐女士的女儿与相恋两年的男友喜结连理。由于男方家经济条件一般，徐女士夫妻便为女儿女婿提供首付买了一套商品房，由小两口自己还贷。购买时，房屋登记在徐女士的女儿名下。现在，小两口正闹离婚，为房产分割的事情，徐女士来到律师事务所咨询。

　　律师分析 按照规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应被认定为对自己子女的个人赠与。因此，徐女士夫妻提供的首付款应视为对女儿的赠与，是女儿婚前的个人财产。由于房屋登记在徐女士的女儿名下，房屋视作是其女儿的个人财产，离婚时，女方应当返还男方二人共同偿还银行贷款数额的一半。

　　甲方购房 乙方装修

　　2007年3月，女青年小陈和小王喜结连理。同年6月，小陈父母出资在太原市购买了一套价值40多万元的商品房给小两口，产权归在女儿名下。今年，两人打算离婚。小王提出房子的装修费用全部是他承担的，房子应算夫妻共同财产，应该平均分割。

　　律师分析 婚后父母出资购房，产证登记在出资者自己子女名下的情况，从社会常理出发，可认定为是明确向自己子女一方的赠与，这部分出资应认定为受赠子女个人所有;若房产证登记在出资人子女的配偶名下的，一般认定为向双方的赠与，房屋应认定为夫妻共同所有。装修是对房屋的添附，不能作为房屋的份额进行分割，离婚时，小陈应返还对方这项费用。

　　三方出资 婚后购房

　　2004年5月，家在外地的芳芳与男友小张步入婚姻的殿堂，由于双方家庭经济条件都不好，二人租房居住。2005年，二人用芳芳父母给的5万元和小张家里给的7万元作为首付款，又贷款28万元买了一套商品房。虽然有了房子，可二人却疏远了，分居一年后，二人协议离婚，可房子如何分割却成了难题。

　　律师分析 双方的家长对他们的资助是在婚后，又是购置给二人居住的，并没有明确赠与自己子女的意思，是对双方的赠与。小两口的贷款月供也出自共同的家庭收入。所以，该房屋属于他们的共同财产，离婚时，可按各自一半份额分割，同时对银行的债务也应对半承担。

　　魏海渊律师最后指出，财产问题是婚姻中不可回避的问题，男女双方若想做到"好合好散"，最好是及早对婚前或者婚内财产进行公证或者明确约定，以免婚姻走到尽头时因为财产问题纠缠不清而造成离婚"拉锯战"，或更大的伤害。

　　二、婚前房产婚后出售再购房应注意的法律问题

　　1、保存好婚前购房的预售(买卖)合同的原件及付款发票;

　　婚前购房的合同以及发票，是证明房产归已所有的有效证据，必须慎重保存。若购房的合同及发票已经遗失，可到售房时的房地产开发公司或到房地产交易中心查询和复印。

　　2、若将婚前房产婚后出售，最好将与配偶共同还贷部分中，应属配偶的部分留存。

　　婚前房产出售后变成现金，该笔现金为个人婚前财产和婚后共同还贷部分的总额。将婚后共同还贷部分保留，以便在发生争议时作为共同财产处理，或在双方一致认可后进行花销，而对于个人财产部分可单独自由处置。

　　3、售房款资金规范管理。

　　售房后，不论是定金还是首付款和其它笔付款，能尽量由下家打入一个账户内，尽量避免一行多户头或多行多账户操作，造成资金来源和去向说不清、举证不能的境内。每次存、取款，保存好资金存取款凭条。规范管理售房资金，对于产生纠纷时举证证明资金为个人财产，将能直到重要作用。

　　4、买卖交易尽量转账，一般不要采用提现交易。

　　转账的支付方式，资金来源以及汇款人和收汇人信息都可以从银行查出，产生纠纷时容易查清。但若是现金交易，资金来源以及使用资金的性质在产生纠纷时很难说清，容易产生争议。

　　5、产权登记在自己一人名下。

　　若用婚前房产婚后出售的钱款再购房，产权登记在夫妻双方名下，即使购房款为夫妻一方个人财产，但因写在双方名下，故房屋产权归夫妻双方共同共有，离婚时自然作为共同财产予以分割。但若登记在一方名下，另一方便不能自然拥有房产权利。

　　6、贷款尽量以一人名义。

　　即使购房时用的全部是一方的资金，购房合同也是登记在一方名下，但目前上海各银行一般要求婚后购房要双方在共同抵押权人处签字才放贷，就会给一方造成隐患。既然一方同意未出资的另一方在共同抵押权人处签字，便可推断意味着认可自己出资购的房产为共同共有，造成纠纷时对自己不利，所以尽量以一人名义贷款，若能不贷款最好。

　　当然，若能采用夫妻婚内财产协议的书面方式示明房产的归属最佳，但由于目前传统观念以及夫妻情面，很少有夫妻能有如此之高的法律意识。所以，在用一方婚前房产的婚后出售款再购房时，注意以上六点，相信会对您大为有益!