房屋租金不当得利纠纷这种情况应如何处理？

你好，根据《合同法》之规定，合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。已经实际租用的，应据实承担租金，超出部分可要求返还。

房屋转租是一个普遍存在却一直未被学界和实务界专门关注的问题。由于主要依靠惯例或约定俗成，没有明确的法律规定，实践中发生很多涉及房屋转租中关于承租人因非法转租牟利的部分利润归谁所有的纠纷，影响了经济活动的诚信和稳定，也成为了司法实践中颇具争议性的问题。
　　笔者认为：由于租赁合同的存在，出租人对租赁物不能再自行使用收益或另行出租。损害赔偿一般以客观价额作为损害之确定标准，即以权利人财产损失的差额为计算基础，旨在实现其损害填补之功能。但是不当得利之债的价额偿还，则是以损害人的实际获利来计算，旨在实现排除损害人的非法所得之功能，所以二者实在不可同日而语。故此，非法转租致出租人所受之损失不能通过损害赔偿请求权得到有效保护，债务不履行责任对此也不能提供周全的救济，所以笔者认为有必要发挥不当得利之债来保护出租人的利益。不当得利之成立以受有利益与致人损失之间存在因果关系为必要，即一方得利与他方受损之间有无直接因果关系，应以受益的原因事实与受损的原因事实是否同一为判断的依据。在非法转租中，次承租人受益的原因事实是转租合同，而出租人受损之原因事实则为承租人之违约，二者不存在理论上的因果关系，所以次承租人对出租人当然不成立不当得利之债。
　　至于承租人是否构成不当得利之债，笔者可以从以下两点进行分析：
　　根据《合同法》第二百二十四条，承租人擅自转租的行为无效，所以其获得的租金差额没有合法的根据。
　　关于承租人的牟利行为是否损害到出租人利益的问题。有的观点只是看到单一的标的物使用权能转让的问题，而忽视了出租人仍然享有标的物的处分权益。那么，其他的处分性权能是否存在被损害的可能呢？显然是存在的，例如承租人擅自转租的行为直接破坏了出租人对承租人的信任，而且可能导致次承租人因转租合同或事实租赁关系衍生相关的权利，包括对租赁物的使用权、收益权、优先购买权等，造成多层次的对租赁物的占有关系，增加了出租人要求次承租人返还租赁物的困难，最终妨害了出租人对租赁物的所有权及处分权的行使。可见，处分性权利的受损害情况因其特殊性而通常表现为内在的形式，不能像财产性权利那样的具体及清晰。
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