离婚了还有贷款的房子怎么办

离婚时存在未清偿贷款的房产，需结合双方贷款清偿能力、产权归属意愿协商处置，协商不成的，通过诉讼由法院判决。
双方可自行约定房产归某一方所有，由该方继续偿还剩余贷款，向另一方支付对应补偿，补偿金额对应已还贷款及房屋增值部分的一半。也可约定房产由双方共同所有，继续共同还贷，待全部贷款结清后再完成产权分割。
此前和银行签订贷款合同时载明的借款人为法定还贷责任人，夫妻双方离婚时达成的产权及还贷约定，仅对夫妻二人内部产生效力，不能直接对抗银行的债权主张。取得房屋所有权的一方后续无力还贷的，银行仍有权向原借款合同载明的借款人追偿，实际代偿的一方可持生效离婚协议或法院裁判文书向另一方追偿。案涉房产对应的未清偿贷款属于夫妻共同债务的，双方需承担连带清偿责任。
双方均主张房屋所有权且一致同意通过竞价方式取得的，按竞价结果确定房产归属。双方均不主张房屋所有权的，可依法对房产进行拍卖、变卖，所得价款优先清偿剩余贷款后，再就剩余部分进行分割。
房产处于贷款未结清、抵押登记未解除的状态时，一般无法正常办理产权更名过户手续，需待全部贷款清偿完毕、正式解除抵押登记后，再申请办理产权变更手续。

离婚时还没还清贷款的房产，没法直接按全款房那样直接过户分割，得先结合两个人的实际还贷能力、各自对房子产权的想法先坐下来协商，实在谈不拢的话，再走诉讼流程让法院来定最终的处理方案。
你们可以先商量好房子的最终归属，最常见的约定是房产归其中一方，剩下的贷款由这一方接着还，同时给另一方付对应的补偿款，这笔补偿通常是婚后已经还掉的贷款，加上对应比例的房屋增值部分总和的一半。要是双方暂时都不想拿全产权，也可以约定两个人继续共有这套房，一起接着还贷款，等之后贷款全部结清、抵押解除了，再落地做后续的产权分割。
这里要特别留意剩余还贷的责任边界。当初和银行签贷款合同的借款人，才是对银行有法定还贷义务的责任人，你们私下签的离婚协议里关于房子归谁、贷款谁还的约定，只能约束你们两个人，没法直接拿来对抗银行。要是拿到房子的那一方之后突然没能力还贷了，银行照样有权找当初的借款人追要欠款，帮着还了贷款的那一方，可以拿着之前签好的离婚协议或者法院出具的判决书，事后再向另一方要回自己代偿的款项。如果这套房当初的贷款就认定是夫妻共同债务，那两个人本来就要承担连带的清偿责任，银行找任意一方要全款都符合规定。
要是两个人都想拿这套房，也都同意用竞价的方式定归属，那就可以出价高的人拿房，给另一方对应比例的补偿。要是两个人都不想要这套房，也可以商量把房子挂牌拍卖或者直接变卖，拿到的钱先把剩下的银行贷款还清，剩下的余款再两个人协商或者按比例分割。
还有个很容易被忽略的细节是，只要贷款没还清、房子的抵押还没解除，这套房基本都没法正常办理更名过户的手续，所有产权变更的操作，都得等贷款全部结清、抵押正式解除之后才能去不动产登记部门办理。

不少夫妻离婚时都会碰上还没还清房贷的房子处置难题，没必要一上来就争执不下，先结合各自后续的收入稳定性、实际居住需求捋清想法，坐下来先协商出双方都能接受的方案，实在谈不拢再走司法途径由法院结合实际情况裁判。
协商阶段完全可以灵活选择处置思路，最常见的方案是约定房产归其中一方所有，剩余未还的房贷后续全由拿到房子的人自行偿还，同时要给另一方折算对应的补偿款，补偿的基数要算上婚姻存续期间共同还掉的贷款本金利息，加上这段时间房屋市场增值的部分，对方能拿到这两部分总和的一半。也可以先不着急分割产权，约定房子仍由两人共有，后续房贷继续一起按月偿还，等所有贷款全部结清、抵押解除之后，双方再协商或者通过其他方式拆分产权份额。
要特别留意还贷责任的边界，当初跟银行签贷款合同的签约主体，才是银行认可的首要还贷责任人，夫妻俩私下签的离婚协议里对房产归属和后续还贷的约定，只在两人内部产生效力，不能直接约束放贷的银行。要是拿到房子的那一方后续收入出了问题无力按时还贷，银行完全有权找当初的共同借款人追责要求还款，被银行追债代偿了的一方，之后拿着离婚协议或者法院的生效裁判文书，向实际拿到房子的另一方要回自己多付的钱款。属于夫妻共同债务的房贷，双方本身就需要承担连带清偿的义务，银行找任何一方要全部剩余未还贷款都符合法律规定。
要是两人都想要这套房子，也都同意用价高者得的方式确定归属，完全可以通过公开竞价的方式，出价最高的一方拿房，按竞价得出的总价折算对应补偿款给另一方。要是两人都不想留这套还背着贷款的房子，也可以共同申请把房子挂出去拍卖或者变卖，拿到房款之后先把欠银行的剩余贷款全部还清，剩下的净额再由两人协商或者按法律规定分割。
只要房子的房贷还没全部还清、银行那边的抵押登记还没正式解除，不动产登记部门基本不会受理房产的更名过户申请，不用白跑浪费时间，得等所有欠款结清抵押注销之后，再带着相关材料去办产权人的变更手续。

1、优先以共识划定房产后续走向。两人坐下来谈妥房子的归属方案，比如敲定房产归其中一方，后续剩下的贷款全由拿到房的人接着还，同时拿到房的一方要给对方一笔实打实的补偿，这笔钱对应的是之前婚姻存续期间共同还掉的贷款，加上这段时间房子涨出来的价值里的一半份额。也可以商量好房子暂时保留两人共有的状态，后续一起接着还贷款，等所有贷款都还清，抵押关系解除之后，再动手拆分各自的产权份额。
2、划清还贷责任的内外边界。当初和银行签贷款合同的那几位签字人，才是银行眼中的法定还贷义务人。两个人私下在离婚时谈好的房子归属和还贷分工，只对你们夫妻俩自己生效，拿这个约定去找银行要求变更还贷人，是没有法律约束力的。要是之后拿到房子的那一方突然没了稳定收入，兜不住剩下的月供，银行照样能找当初签了贷款合同的任何一方追讨剩余欠款。先替对方把钱还给银行的一方，之后可以拿着当初签好的离婚协议或者法院给出的生效裁判文书，向实际该担责的另一方要回自己垫付的钱款。一旦这套房子当初办贷款的时候就被认定成夫妻共同要扛的债务，那两个人得一起对这笔剩余贷款承担连带偿还义务，银行找任意一方要全部剩余欠款都是符合规则的。
3、适配特殊诉求的灵活处置路径。要是两个人都铁了心要拿到整套房子的产权，而且双方都同意用公开竞价的方式来定最终归属，那就按照出价高者得的规则敲定产权人，拿到房的人按照竞价给出的对价给另一半对应的补偿就行。要是两个人都不想要这套背负贷款的房子，也可以商量把房子挂出去拍卖或者走正规变卖流程，拿到卖房款之后先把欠银行的剩余贷款全部结清，剩下的钱款再按照对应的规则拆分给两个人。
4、明晰产权更名的现实约束。只要房子的剩余贷款还没全部还清，银行在这套房产上设置的抵押登记还没正式解除，当地的不动产登记部门通常不会受理任何房子产权更名过户的申请，所有涉及产权人变动的操作，都得等贷款全部结清、抵押关系正式注销之后才能正常推进。
放在当前家事法律服务的长期走向里看，这类带贷房产的处置规则，也在倒逼从业者跳出之前只盯着离婚时当下切割的惯性思维，提前把后续还贷履约的风险、产权变更的隐性障碍纳入协议设计的前置考量，帮当事人尽可能避开后续可能出现的不必要纠纷。

离婚时还在还贷款的房产，不用纠结复杂流程，按合法路径处理就能厘清权责，不用额外产生不必要的纠纷。
首先优先自行协商。可以约定房产归其中一方，剩下的贷款由拿房的人接着还，同时补对方一笔钱，金额对应已经还掉的贷款和房产增值总额的一半。也可以约定两个人暂时共有房产，接着一起还贷，等所有贷款还清后再正式拆分产权。
要特别注意还贷责任的边界。当初和银行签贷款合同的人，是法定的还贷责任人，夫妻之间私下约定的产权和还贷安排，只对两个人内部有效，没法直接要求银行认可。如果拿房的一方后续没能力还贷，银行还是有权找当初的借款人追讨欠款。先帮忙代偿的一方，可以拿着离婚协议或者法院的判决，事后再向另一方要回自己垫付的钱。原本就属于夫妻共同债务的房贷，两个人要一起承担连带清偿责任。
如果双方都想要房子，且都同意竞价，就直接通过出价高低确定归属。要是双方都不想要房子，就把房产拍卖变卖，先把所得款项用来还清剩余贷款，剩下的部分再两个人拆分。
贷款没结清、抵押没解除之前，这套房基本没法办更名过户，要等所有贷款结清、抵押正式解除之后，才能办理后续的产权变更手续。