离婚房子是男方婚前财产如何分

（一）男方婚前全款购买且登记在自己名下的房产，属于个人财产，离婚时不参与分割，归男方所有。

（二）婚后夫妻双方对该房产有书面约定，明确为共同财产或部分共同财产的，离婚时按约定分割。

（三）男方婚前支付首付款并贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，房产登记在男方名下的，离婚时双方先协议处理。协议不成的，房产归男方所有，男方需对婚后共同还贷部分及对应增值部分向女方补偿，补偿金额由法院根据照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。

法律依据：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第七十八条
1.夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
2.依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

通常来说，婚前一方购置的房产归购置方个人所有，离婚时不纳入共同财产分割范围。

婚后双方若约定该房产为共同财产，离婚时需依照约定分割。

婚后共同偿还该房产贷款的，共同还贷金额及对应的房产增值部分，离婚时由房产登记方给予另一方补偿；补偿金额先由双方协商确定，协商不一致的，法院会结合子女抚养需求、女方权益保护及是否存在过错等情况作出判决。

结论：男方婚前购买的房产一般为个人财产，离婚时不参与分割，但存在夫妻财产约定或婚后共同还贷及对应增值情形的除外。
法律解析：民法典规定，一方的婚前财产属于个人财产。男方婚前购买的房产，通常归其个人所有，离婚时无需作为共同财产分割。若存在以下情形，则需按相应规则处理。一是婚后夫妻双方对该房产作出书面约定，明确其为夫妻共同财产，此时应依照约定分割。二是婚后双方共同偿还该房产贷款，共同还贷的款项及其对应的房产增值部分，离婚时由产权登记一方对另一方给予补偿。补偿数额先由双方协商确定，协商不成的，法院会根据财产具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则作出判决。如果遇到婚前房产分割相关问题，建议向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。

男方婚前购买的房产通常属于其个人财产，离婚时不参与夫妻共同财产分割，仍归男方个人所有。但若存在以下两种特殊情形，则需根据实际情况调整处理方式。

1.婚后夫妻双方对该房产作出合法有效的书面约定，明确其为夫妻共同财产的，离婚时应按照约定内容分割该房产。此类约定需符合法律规定的形式要件，确保其有效性，避免因形式瑕疵导致约定无效。

2.婚后夫妻双方共同偿还该房产贷款的，共同还贷支付的款项及其相对应的房产增值部分，离婚时由产权登记一方对另一方进行合理补偿。补偿数额可由双方协商确定，协商不成的，由人民法院根据房产的实际价值、共同还贷的金额比例、增值幅度等实际情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则作出判决。

法律分析：
（1）男方婚前全款购买并登记在自己名下的房产，属于其个人财产，离婚时不参与夫妻共同财产分割，仍归男方所有。

（2）婚后夫妻双方以书面形式明确约定该房产为夫妻共同财产的，离婚时应按照约定进行分割。

（3）婚前男方支付首付款购买房产，婚后夫妻共同偿还贷款的，离婚时房产仍归产权登记方所有，但共同还贷支付的款项及其相对应的房产增值部分，应由产权登记方向另一方作出补偿。补偿数额可由双方协商确定，协商不成的，由人民法院根据财产具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。

提醒：婚后共同还贷的，建议保留好共同还贷的银行转账记录等凭证；涉及房产归属约定的，应采用书面形式并及时办理相关产权变更登记，避免后续产生纠纷。