商品房预售纠纷“不可抗力”不是开发商逾期交房的挡箭牌

代理商品房预售纠纷案件

在王某某诉某置业公司逾期交房违约金案中，魏雅雯律师代理原告。原被告双方于20XX年XX月XX日签订《商品房预售合同》，约定交房时间为2018年X月X日。被告未在约定时间内交房，直至20XX年X月XX日才发出交房通知，该行为构成违约。原告多次要求被告承担违约责任支付违约金，被告均置之不理，故原告诉至法院。

开发商主张“不可抗力”抗辩

被告某公司辩称，其实际交房时间迟延系不可抗力导致，即自2015年11月至2018年XX月XX日，因政府环境质量保证等要求，其施工的工程政策性停工累计425天。被告提供了多份政府文件及监理日志作为证据。原告对被告提出的停工期间不予认可，不同意予以扣减停工天数。

法院认定与判决结果

法院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告未能按期交付房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。对于违约金的计算方式，法院认为被告作为专业房地产开发企业，对于国家公祭日及中考、高考期间、冬春季节环境空气质量管控这类每年规律性出现的环保管控事由应当能够预见并予以富余，故被告主张此期间停工天数在计算违约金的天数中予以扣除的抗辩意见，法院不予采纳。因案涉《商品房预售合同》签订于20XX年XX月XX日，而2015年南京国际马拉松赛事空气质量管控停工、G20峰会期间扬尘管控停工均发生于合同签订之前，故被告主张对于上述XX日停工期间在计算违约金的天数中予以扣除的抗辩意见，法院不予采纳。对于江苏发展大会环境空气质量保障停工6天的问题，因宁政传（20XX）4X号文件载明为保障江苏发展大会期间空气质量，20XX年X月XX日至X月XX日期间除市政重点工程外全市范围内工地全部停工（共6天），故上述X日停工期间应予扣除。综上，应扣除停工期X日。最终，法院判决被告南京XX公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王某某支付违约金27595元。