原宅基地权利人诉协议无效，依身份限制主张协议无效获支持

2017年至2018年，几名债务人因公司资金周转多次对外借款，债务到期后无力全额清偿，债权人多次催讨未果。2019年初，双方就债务抵偿事项协商后，共同在当地一家法律服务所起草了《房屋买卖协议书》，约定将登记在己方名下的无锡市锡山区某村农村宅基地房屋，以部分借款直接抵作“购房款”的形式转让给债权人。协议签署后，房屋随即交付债权人实际占有使用，债权人后续长期在房屋内居住。2022年，该宅基地房屋被纳入政府征收拆迁范围，债权人直接以房屋买受人的身份与拆迁部门签订了补偿安置协议，全额取得了对应的拆迁利益。原宅基地房屋的权利人此时试图通过诉讼厘清房屋权属与拆迁利益的归属，最初认为当初签署协议的过程存在胁迫情形，以此为主要理由向法院提起诉讼，请求确认这份《房屋买卖协议书》无效，同时向对方主张房屋占用期间的损失赔偿。但诉讼启动后，权利人很快发现，关于“受胁迫”的相关证据留存极少，很难形成完整的证据链支撑主张，一旦该理由不被法院采信，后续整个诉求都可能落空，当时面临的局面十分被动。

本案的争议焦点在诉讼过程中逐步清晰，集中在三个核心层面：一是原告方主张的协议签署过程存在胁迫的情形能否成立；二是名义上为房屋买卖，实际为以房抵债的宅基地房屋转让行为，法律效力应当如何认定；三是如果最终协议被认定无效，对应房屋已经转化为拆迁利益，后续该部分利益的归属应当如何处理。各方在庭审过程中分歧极大，被告方抗辩认为协议系双方在法律服务所全程参与下自愿签署，后续还经过村委会签字确认，原告方在协议签署后长时间内都没有提出任何异议，反而主动交付房屋，胁迫的说法完全不能成立，自己基于协议已经合法取得房屋的相关权益，后续签订拆迁补偿协议的行为合理合法，不同意任何形式的协议无效主张。而原告方最初的思路完全围绕“受胁迫”展开，试图以意思表示不真实为由直接推翻协议效力，但举证环节的薄弱之处很快暴露出来，整个诉讼推进一度陷入僵持。

无锡吴小亮律师接受委托后，没有在“受胁迫”这个举证难度极高的方向上耗费过多精力，也没有沿着当事人最初的思路硬扛证据短板，而是结合案件全部事实细节重新梳理核心法律关系。她首先明确，农村宅基地房屋的转让受到法律的严格限制，向本集体经济组织以外的人员转让宅基地房屋的行为，本身就违反了法律的强制性规定，该效力否定的结论不以协议双方的主观状态为转移，也无需额外承担复杂的举证责任。无锡房产纠纷律师吴小亮律师随即调整代理的核心思路，不再将“受胁迫”作为主张协议无效的首要依据，而是将代理重心转移到宅基地房屋转让的法定禁止性规定上，围绕债权人并非该宅基地所属村集体经济组织成员这一核心事实，整理全部对应的关联证据，把案涉协议名为房屋买卖实为以房抵债的完整资金脉络梳理清楚，形成清晰的代理逻辑，向法院明确主张案涉协议因违反法律强制性规定而应当被认定无效。

在庭审过程中，无锡吴小亮律师当庭完整呈现了这一套代理逻辑，没有纠结于胁迫相关的零散事实，而是围绕宅基地使用权的身份属性、法律对宅基地流转的限制性规定，一步步阐明案涉协议从性质上就不具备合法有效的基础。法院经审理后，一审最终认定案涉协议虽然本质是当事人之间以房抵债的合意，但债权人并非案涉房屋所在地的本集体经济组织成员，该转让行为违反了法律关于宅基地房屋流转的强制性规定，协议依法应当认定无效；但同时一审法院认为房屋已经实际交付且已被拆迁，不具备返还原物的条件，根据诚实信用与公平原则，直接认定债权人应当向原告方返还30%的拆迁利益。原告方不服一审关于拆迁利益分配的认定，提起上诉，认为协议无效后对应的全部拆迁利益都应当归属于原权利人。二审法院经审理后进一步查明，案涉协议签署过程有法律服务所全程参与，后续还经过村委会签字确认，原告方没有在协议签署后的合理期限内就胁迫事宜提出异议，也没有提交充分证据证明胁迫事实存在，因此受胁迫的主张不能成立；协议无效的核心原因，确实是买受方非本集体经济组织成员，该转让行为违反法律强制性规定，但一审法院直接对拆迁利益的分配比例作出认定，已经超出了本案当前的审理范围，该认定不具备可执行性，对应的拆迁利益分配事项，各方可另行主张处理。

最终二审法院作出判决，驳回上诉，维持确认2019年1月14日签署的《房屋买卖协议书》无效的判项，同时驳回原告方关于房屋占用损失的赔偿请求。这个判决结果虽然没有直接处理全部的拆迁利益分配问题，但核心的协议无效的结论已经得到生效法律文书的确认，直接为后续当事人另行主张拆迁利益的分配打下了完整的权利基础，当事人后续在拆迁利益分配的协商或诉讼中，已经持有了最核心的有效法律依据，不再像最初起诉时那样权利基础模糊。无锡市锡山区的这起宅基地房屋以房抵债纠纷也进一步厘清了同类案件中容易被忽略的关键点，不少当事人误以为只要双方自愿签署的协议就全部合法有效，即便名义上用买卖掩盖以房抵债的实质，只要双方都认可就能直接完成宅基地房屋的权属转移，但实际上法律设置的宅基地流转红线不会因为当事人的合意就被突破，这类案件中抓住法定无效的核心依据，远比纠结于难度极高的受胁迫举证要高效扎实得多。无锡吴小亮律师作为北京市炜衡（无锡）律师事务所家事与财富管理专业委员会负责人，在本案中精准的思路调整，也体现了她在复杂家事关联的财产纠纷中，精准洞察核心矛盾，以细致沟通和专业法律方案推进诉求的一贯执业特点。