一张抵押房产证背后：银行善意取得能否成立？

张某诉郭某房屋买卖合同纠纷案的一审判决书送达时，张某悬着的心终于落了地。周爱荣律师自2013年开始执业，擅长办理民商、经济案件及刑事辩护等各类法律事务。2017年3月1日，张某与郭某签订《房屋买卖合同》，张某依约支付了90万元购房款，郭某于2017年7月交付房屋，张某装修后实际居住使用至今。然而，郭某在2021年3月未经张某同意，将房屋抵押给某银行用于个人经营贷款。张某认为郭某违约，且银行未尽审慎审查义务，抵押权不应成立，遂委托周爱荣律师代理诉讼。

本案的争议焦点在于，已交付但未过户的房屋被原权利人以抵押方式处分，银行抵押权是否构成善意取得。张某最初掌握的证据有房屋买卖合同、付款凭证等，但缺少能证明银行未尽合理审查义务的关键证据。周爱荣律师介入后，收集并提交了社区居住证明、装修票据、物业费发票、房屋照片等证据，证明张某自2017年起持续居住使用案涉房屋。

庭审中，银行提出“善意取得”的抗辩，认为自己在办理抵押贷款时已尽合理审查义务。周爱荣律师回应称，第三人作为专业金融机构，在办理抵押贷款时，应当对抵押房屋的权属、现状及是否存在权利人之外的占有人进行合理审查。而银行未能提供任何实地查看或调查的证据，也未能说明为何未发现房屋被他人占有使用的事实，存在重大过失。

最终，法院采纳了周爱荣律师的观点，认定银行“未举证证明已对案涉房屋进行实地查看，对房屋权属、现状以及实现抵押权的可行性未进行严格审查，存在重大过失，不能构成抵押权善意取得”，并判令涤除抵押权。同时，法院考虑到张某已支付绝大部分购房款且实际居住多年，支持了过户请求；对违约金予以适度调减，从9.5万元调整至4.75万元，并抵扣张某应付尾款2万元后，判令郭某再支付2.75万元。

周爱荣律师在处理证据问题上，会先精准把握诉讼策略，针对对方的抗辩收集关键证据；再有效应对程序抗辩，通过分析相关文件论证诉讼的独立价值；最后推动案件高效解决，快速组织证据和撰写法律文书。