商品房预售合同无效的认定标准是什么

1.出卖人未获商品房预售许可证明就签合同，合同无效；
但起诉前拿到许可，合同有效。
2.用欺诈、胁迫手段订合同且损害国家利益，合同无效；
若仅使对方违背意愿，受损方可请求撤销。
3.恶意串通损害国家、集体或第三人利益的预售合同无效。
4.以合法形式掩盖非法目的，像虚假预售合同转移财产逃债，合同无效。
5.损害社会公共利益，如房屋质量危害公共安全，预售合同无效。

案情回顾:

小许与某开发商签订商品房预售合同，支付了购房款。后小许发现开发商在签订合同时未取得商品房预售许可证明，且在购房过程中，开发商存在欺诈行为，故意隐瞒房屋的真实情况。同时，小许还了解到开发商与第三人恶意串通，试图通过该预售合同转移财产逃避债务。小许遂将开发商诉至法院，要求认定合同无效。

案情分析:

1、根据法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同无效，若起诉前仍未取得，则合同无效。此开发商在签订合同时未取得许可证明，若起诉前仍未取得，该合同符合此无效情形。
2、开发商存在欺诈行为，但未明确是否损害国家利益，若仅使小许违背真实意思订立合同，小许有权请求撤销合同而非直接认定无效。
3、开发商与第三人恶意串通，试图转移财产逃避债务，损害了第三人利益，该预售合同符合恶意串通损害第三人利益的无效情形。