租赁合同不能对抗抵押权，还有效吗

租赁合同虽不能对抗抵押权，但合同本身是有效的。根据民法典，依法成立的合同，自成立时生效。一般来说，租赁合同自双方签字盖章时成立并生效，只要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同就有效。
若出现租赁合同不能对抗抵押权的情况，通常是先抵押后出租。也就是抵押权设立在前，租赁关系成立在后。当抵押权实现，比如法院拍卖抵押财产，原租赁关系对受让人无法律约束力。不过，这并不影响租赁合同在承租人与出租人之间的效力。
因为出租人设定抵押后又出租，致使承租人无法按约定使用租赁物，承租人可依据有效的租赁合同，追究出租人的违约责任，要求其赔偿经济损失。
可见，即便租赁合同不能对抗抵押权，在承租人与出租人之间，合同效力不受影响，合同约定的权利义务仍约束双方。

案情回顾:

小朱将自己的一处房产抵押给小何。之后，小朱又把该房产出租给小李并签订租赁合同。后来因小朱未履行对小何的债务，小何实现抵押权，法院拍卖该房产。新的受让人要求小李搬离，小李认为自己有租赁合同，可继续使用，与受让人产生争议，同时小李也追究小朱违约责任。

案情分析:

1、依据民法典，该租赁合同自双方签字盖章时成立，因其内容不违反法律、行政法规强制性规定，不违背公序良俗，所以合同本身有效，在承租人与出租人之间，合同约定的权利义务依然约束双方。
2、本案属于先抵押后出租，抵押权实现时，原租赁关系对受让人不具有法律约束力，但不影响租赁合同在小李和小朱间的效力。因小朱的行为致小李无法按约定使用租赁物，小李可依有效合同追究小朱违约责任，要求其赔偿经济损失。