(一)确定债务人未依约履行债务,这是处理抵押房产的前提。
(二)债务履行期届满债务人未履行时,先与抵押人协议,可选择以抵押房产折价,或者对其进行拍卖、变卖,债权人对所得价款优先受偿。
(三)若协议不成,债权人向人民法院提起诉讼,待法院判决后,通过强制执行程序拍卖、变卖抵押房产。
(四)拍卖、变卖所得价款,债权人优先受偿,价款超过债权数额部分归抵押人,不足部分由债务人清偿。同时,处理抵押房产要遵循法定程序,保障各方合法权益。
法律依据:
《中华人民共和国民法典》第四百一十条规定,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的,其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的,应当参照市场价格。