租房合同是一种答允合同，也就是说，合同一经签订，即对两方当事人具有法律约束力，出租人不仅应按时交付作为标的物的房屋，而且交付的房屋应符合商定的使用目的。rn租房合同中的出租人通常是房屋的所有人，但并不限于所有人。承租人经出租人认可，能够将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物导致损失的，由承租人赔偿。rn房屋租赁合同主要具有以下法律特征：rn（一）房屋租赁合同是移转房屋使用权的合同。这一点将其与买卖合同区分隔来。后者是以移转物的所有权为目的。由于房屋租赁合同仅移转房屋的使用权，所以承租人仅能依合同商定对租赁房屋进行使用收益，而不得处罚。在承租人破产时，租赁房屋不得列人破产财产，出租人有取回权。rn（二）房屋租赁合同是诺成合同、双务合同、有偿合同。房屋租赁合同自两方当事人达到协议时成立，而不以房屋的交付为合同的成立要件，故系诺成合同而非实践合同。两方当事人互负的权利义务，双务合同。出租人出租房屋的目的在于获取租金，而承租人支付租金的目的在于得到房屋使用权，故租赁合同为有偿合同。rn（三）房屋租赁合同具有临时性。房屋租赁合同让渡的是租赁房屋的使用权，故租赁时限不宜过长，否则将与临时让渡房屋使用权的目的不符，也容易因房屋返还产生争议。而且，租赁合同隶属债权关系，与物权具有永久性分别，如租赁时限过长，也有害于租赁房屋的改良。因此，《合同法》第二百一十四条限定：“租赁时限不得超出二十年。超出二十年的，超出部分无效。租赁期间期满，当事人能够续订租赁合同，但商定的租赁时限自续订之日起不得超出二十年。”
2017-11-03 12:51:58 回复
