如何解决房屋质量瑕疵纠纷

[律师回复]对于房屋质量有瑕疵业主可否拒交物业费这个问题，解答如下, 房屋质量瑕疵，业主不可以拒交物业费按合同相对性原则和责任主体的不同，二者不可混淆，具体分析如下。1、合同相对性原则，就是合同主体的权力与义务主要依据合同的约定，只要合同约定未违反国家强制性规定以及公序良俗，就有强制力，合同各方应依据合同约定来履行。房屋的质量问题、瑕疵相对应的是业主和开发商所签订的《商品房买卖合同》之约定，物业费相对应的是业主和物业公司签订的《物业服务合同》之约定，是两个不同的合同、法律关系。2、只要业主接受物业公司的服务，业主就应按照《物业服务合同》的约定履行按时交纳物业费的义务，与其他含房屋质量、瑕疵问题无关，除非是物业公司的服务不当或导致房屋新的质量、瑕疵问题，或《物业服务合同》约定物业公司承担开发商的维保义务。3、只要业主购买了房屋，房屋合格质量应是《商品房买卖合同》对业主承诺的基本义务，业主对房屋质量、瑕疵问题应依据《商品房买卖合同》的约定，直接与开发商协商，索赔，乃至诉讼解决，开发商也有义务解决好相关房屋质量、瑕疵问题。4、责任主体，保证房屋质量合格是开发商的义务和责任、以及保修期时效等，明确开发商是责任主体；目前没有相关法律条文直接规定房屋质量、瑕疵问题由物业公司承担。因此责任主体十分明确，我们要及时要求开发商解决问题，履行义务。物业公司不负有维修服务的义务和责任。

[律师回复]1、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。2、房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。3、第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。4、第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。5、交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。

[律师回复]　　房屋质量有瑕疵能否要求退房，首先要看房屋主体结构有无损坏。若经有关方面鉴定，房屋主体结构确实存在质量问题，购房者可向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，开发商要承担赔偿责任。　　经鉴定，发现非主体结构存在质量问题，如双方当事人在购房合同中有特别约定，依约定执行;如双方当事人无特别约定，一般不能退房。但开发商应当按住宅质量保证书的约定，承担保修责任。

[律师回复](一)延期交房延期交房是指到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，开发商却迟迟不履行合同约定的交房义务，购房者迟迟没有得到开发商的入住通知。根据相关司法解释的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方有权请求解除合同，但当事人另有约定的除外。即，如果合同双方当事人对于一方迟延履行合同约定的交房、付款义务有约定的按合同约定;如果没有约定的则在违约方迟延履行义务时由守约方进行催告，自催告之日起满三个月，若违约方仍未履行，则守约方可以行使合同解除权，解除购房合同，双方相互返还因履行合同所获得的财产，造成损失的，可以向违约方主张赔偿损失。(二)开发商无证销售开发商无证销售是指在商品房预售情况下，开发商未取得商品房预售许可证或提供虚假商品房预售许可证而先行出售商品房的行为。根据相关法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。目前开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，开发商应当返还购房人交纳的房款。在商品房预售的情况下，开发商在购房人起诉前取得预售许可证的，相应的商品房预售许可合同有效，购房人不能再依据此条主张合同无效。(三)延期办理产权证延期办理产权证是指在商品房买卖过程中，由于开发商的原因，买房人无法按时拿到所购房屋的的房屋所有权证。根据现行规定：房地产开发企业应当于商品房买卖合同约定期限内，无约定的预售商品房自商品房交付使用之日起90日内、现售商品房应当自销售合同签订之日起90日内，协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。自上述办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。即，购房人由于开发商的原因无法办理所购买房屋的所有权证超过合同约定或法定期限一年以上的，购房人既可以向相应开发商主张退房，若造成损失的，也可以一并主张。(四)面积误差过大在商品房交易过程中，出卖人交付房屋的套内建筑面积或者建筑面积与合同中的约定面积多数会有误差。对于此种误差，法律规定：合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;2、面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。根据上述规定，在合同没有约定的情况下。面积误差比绝对值超过3%时，购房人可以选择解除合同或继续履行合同。即，此时购房人有权退房。(五)房屋质量问题购房人认为所交付商品房存有质量问题，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房;给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。另据有关司法解释的规定。因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同并要求房地产开发企业赔偿损失。即，在商品房交付购房人后，若购房人能够证明房屋的主题结构质量不合格或因房屋质量问题影响正常居住使用的，购房人有权退房。(六)房子存在抵押、或一房二卖等情况根据我国目前的法律规定：如果房屋出卖人在商品房买卖合同订立时故意隐瞒所售房屋已经抵押、所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致购房合同无效或者被撤销、解除的，购房人有权请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。房屋出卖人在商品房买卖合同订立后未告知买受人又将该房屋抵押给第三人、或将该房屋出卖给第三人，从而导致商品房买卖合同目的不能实现的、无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据上述规定，开发商在出售房屋时，故意隐瞒房屋存在抵押等权利瑕疵或在签订买卖合同后又将同一房屋再次出售给第三人，造成商品房买卖合同被认定为无效或被撤销、解除、或导致合同目的无法实现，购房人有权退房并要求赔偿损失。(七)开发商未经购房人同意擅自变更房屋设计在购房人与开发商签订的合同中，一般都会对房屋的户型、面积、朝向等有关设计情况做出约定。在合同履行过程中，开发商若需变更上述设计内容，则必须经过购房人同意。否则，开发商就构成违约，购房人有权退房。根据有关规定：已经预售的商品房，房地产开发企业不得擅自变更其建筑设计;确需变更的，应当在征得预购人同意并报规划管理部门审核批准后，与预购人订立预售合同的变更协议。未征得预购人同意，房地产开发企业变更预售商品房的建筑设计的，预购人有权解除预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。若一旦发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定或相关规定要求开发商退房。(八)开发商擅自转让房屋建设工程根据我国合同法第八十八条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。即，合同当事人一方若要将自己在合同中的权利义务全部转让给第三人的，则需经合同另一方当事人的同意。在商品房预售过程中，若合同所涉房屋建设工程发生转让事宜(商品房预售合同中的出售方欲转让自己在合同中的权利义务)，房屋建设工程的转让方应当将房屋建设工程转让的情况书面通知商品房预购人并经购房人同意。若购房人不同意，则有权在接到书面通知后要求解除商品房预售合同。商品房预购人同意此种转让的，应当由房屋建设工程受让人继续履行商品房预售合同。对于购房人的此项解除权，在行使时间上是有一定限制的(上海为自接到开发商转让建设工程的书面通知之日起30日)。(九)贷款障碍目前我国司法解释规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。根据上述规定。合同约定买受人以担保贷款方式付款。若由于开发商原因未能订立商品房担保贷款合同并导致买卖合同不能继续履行的，购房人有权请求解除合同和赔偿损失;相反的若因为买受人的原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，开发商亦有权请求解除合同和赔偿损失。如果未能订立商品房担保贷款合同是由于不可归责于双方当事人的原因比如遭遇不可抗力，从而导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人均可以请求解除合同，合同解除后，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

[律师回复]房屋质量有瑕疵能否要求退房，首先要看房屋主体结构有无损坏。若经有关方面鉴定，房屋主体结构确实存在质量问题，购房者可向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，开发商要承担赔偿责任。经鉴定，发现非主体结构存在质量问题，如双方当事人在购房合同中有特别约定，依约定执行;如双方当事人无特别约定，一般不能退房。但开发商应当按住宅质量保证书的约定，承担保修责任。

[律师回复]交房时房屋质量存在瑕疵购房人按照以下规定维权。根据《房屋买卖合同司法解释全文》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。   交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

[律师回复]房屋质量有瑕疵能否要求退房，首先要看房屋主体结构有无损坏。若经有关方面鉴定，房屋主体结构确实存在质量问题，购房者可向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，开发商要承担赔偿责任。经鉴定，发现非主体结构存在质量问题，如双方当事人在购房合同中有特别约定，依约定执行;如双方当事人无特别约定，一般不能退房。但开发商应当按住宅质量保证书的约定，承担保修责任。

[律师回复]交房时房屋质量存在瑕疵购房人按照以下规定维权。根据《房屋买卖合同司法解释全文》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。   交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

[律师回复]交房时房屋质量存在瑕疵购房人按照以下规定维权。根据《房屋买卖合同司法解释全文》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。   交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

[律师回复]商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。【法律依据】《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的文件证明。