未备案的商品房预售合同是否无效

[律师回复]解析：根据《城市房地产开发经营管理条例》的明确要求，“房地产开发商必须在商品房预售合同签署之日起的三十个自然日之内，向商品房所在地区级以上的人民政府房地产开发主管部门以及负责土地管理工作的相关部门进行备案登记”。法律依据：《城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。

[律师回复]解析：针对商品房预售合同的备案流程，我们整理如下几个步骤供您参考：首先，购房者需进行在线签署商品房预售合同；其次，开发商应于合同签署之日起的三十个自然日内，前往当地房地产管理部门办理登记备案手续；第三步，经过相关部门严格审查并获得备案编号后，将合同文本打印出来，买卖双方需在上面签字盖章，各自保留相应的份数；最后，合同签约完成后，由房地产管理部门再次审核，确认无误后返还备案编号，至此，备案工作圆满结束。法律依据：《城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。

[律师回复]解析：购买预购房屋并签署合同备案的具体流程如下：首先，双方需在互联网平台上成功签署预售房屋买卖合同；其次，经过相关职能部门的严谨审查后获得网签编号，将该编号打印出来用于书面合同；紧接着，双方法人代表或授权代表需进行亲笔签字确认，并各自持有相应数量的书面合同原件；最后，合同签署过程全部结束之后，需提交至房地产行政主管部门进行审核，待审核通过后返还网签编号，至此，合同备案工作圆满完成。法律依据：《商品房销售管理办法》第八条房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。

[律师回复]解析：按照我国相关法律法规要求，商品房预售行为必须满足如下几项基本条件：首先，房地产开发商需缴付全部土地使用权出让金，以获取土地使用权证书；其次，应持有由政府颁发的建设工程规划许可证及施工许可证两项证件；再者，依据所预售商品房的工程量计算，开发商投入到开发建设中的资金须达到整个工程建设总投资的25%以上，且已明确施工进度以及竣工交付日期；此外，对于多层建筑而言，其主体结构的三分之一以上部分必须完工；最后，对于高层建筑来说，其地面以下的主体工程亦需全部完成。法律依据：《城市商品房预售管理办法》第五条商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证。（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

[律师回复]解析：按照有关部门的明文规定，合同备案应当自合同签署之日起三十日内进行办理。详细的操作步骤如下所示：首先，当客户与房地产开发商签订完商品房购置合同书后，开发商将会把全体购房合同集中送至房产管理局，以便进行后续的备案程序，这个过程通常需要耗时约三十天。若客户选择以按揭方式购买房屋，那么在合同在房产管理局完成备案之后，还需将客户的所有贷款材料递交至按揭银行进行审阅，以便办理抵押贷款事宜，这一环节的处理时间一般而言也需要大约三十天（具体时间因各家银行的工作效率而异）。其次，在上述所有手续均已顺利完成之后，签约中心会向客户发出通知，邀请其前来领取购房合同。然而，如果超过一个月的时间，购房合同虽然已经成功备案，但客户仍然未能领到购房合同，此时可要求开发商提供备案登记号，然后便可通过互联网直接查询到相关的备案信息。法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第五百九十六条买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。

[律师回复]解析：依据相关法律法规，依法签署并生效的商品房预售合同具有法定约束力和效力。当彼此确认，或经双方签字、盖章，该合同时即正式成立。对于已依法成立的合同，自其成立之日起即时生效。若存在行政法规明确规定需要办理相关审批程序及登记手续方能生效的情况，应遵照执行。然而，如未获得商品房预售许可证的预售合同，则属于无效合同范畴。法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《民法典》第五百九十六条买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。

[律师回复]解析：根据相关法律规定，商品房预售合同经由双方协商达成并依法签订后，具备了相应的法律约束力，自双方当事人共同签字或盖章确认之日起即正式形成该份合同。在法律层面上，任何依法成立且已经生效的协议，均自协议确立之时开始生效。同时，如国务院颁布实施的行政法规中明确要求某些协议需办理批准、登记等手续方能生效，则应严格遵循这些规定执行。然而，如果在签署商品房预售合同时尚未获得相应的预售许可证，那么这份合同将被视为无效合同。法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《民法典》第五百九十六条买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。

[律师回复]解析：商品房预售合同尚未经过备案程序，但仍然具备法律效力，即备案与否并不会对合同的效力产生任何影响。对于有效的商品房预售合同而言，其签订双方应当具备足够的民事行为能力，且在表达意愿时真诚自觉；同时，协议内容必须合规，符合国家法律规定的形式；此外，预售关系的建立不能违背法律以及行政法规中的强制性条款。法律依据：《民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

[律师回复]你好，关于上述的问题，解答如下, 开发商在没有取得预售许可证的时候，是不能与购房者签订商品房预售合同，根据《商品房买卖合同解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。开发商进行商品房销售时，应当向购房者出示商品房预售许可证，未主动出示的，购房者可要求其出示或者咨询当地房管局的工作人员。开发商在未取得预售许可证的情况下，仍与购房者签订的商品房预售合同无效，购房者可以要求出卖人返还预付款和赔偿相应损失。此外，开发商未取得预售许可证情况下出售房屋属于违规行为，可以向有关部门举报，根据违法情节和后果，相关部门会给予相应的处罚。

[律师回复](一)受理、审查提交材料：1、商品房预售合同解除备案申请表(原件);2、协议解除合同的，提交商品房预售合同的解除协议及商品房预售合同一式四份(原件);3、或仲裁机构判决或裁决解除合同的，提交生效的判决书或调解书或仲裁裁决书(复印件)及一份商品房预售合同(原件);4、开发企业的授权委托书(原件)和受托人身份证件(复印件);5、预购人的身份证件(复印件);预购人委托办理的，还须提交经公证的授权委托书(原件)。标准：1、申请材料齐全、符合法定形式;2、房地产开发企业与预购人协商解除合同的，如预购房屋已办理了贷款抵押登记的，应先办理抵押登记注销手续，再办理预售合同解除备案手续。岗位职责及权限：按照受理、审查标准查验申请材料。符合标准的，并将申请资料转决定、告知人员。不符合标准但申请材料存在可以当场更正的错误的，允许申请人当场更正;不能当场更正的，向申请人出具《补正材料通知书》，一次性告知申请人需要补正的全部内容，并将申请材料退回申请人。申请事项不属于本机关职权范围的，向申请人出具《不予受理决定书》。时限：即时(二)决定、告知标准：同受理、审查标准岗位职责及权限：对申请事项作出决定，并告知申请人。准予解除备案的，制作《办理结果通知书》，并送达申请人。不予解除备案的，制作《办理结果通知书》，写明理由和申请人享有的依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并将《办理结果通知书》和申请材料退回申请人。时限：即时