40年产权的商铺到期后如何办房产证

[律师回复]解析：据了解，南昌商铺的拆迁补偿标准主要涵盖以下四大板块：首先是以草房、砖瓦房、捣制或预制砖砼结构房屋及楼房（两层以上）作为分类依据，拟定了1900元人民币每平方米、2400元人民币每平方米、2800元人民币每平方米以及3300元人民币每平方米这几个等级的补偿价格。其次，拆房补偿基准还囊括了房屋本身价值的赔偿、相关设备搬迁所产生的费用以及临时安置期内的生活津贴等多重事项。对于被征收者而言，他们有权利自己选择是接受货币形式的补偿还是房屋产权调换的解决方案。此外，拆迁补偿中还包含了周转补偿金、激励性补偿金等方面的内容。至于土地征收补偿款则是包括了土地补偿金、安置补助款以及各类地上附属物和农作物的补偿费用。若采用货币补偿这种方式，补偿款项将按照被征收的房产市场评价估值来计算确定。如果选用的是产权调换的做法，那么补偿将按照被征收房子的建筑面积实行“征一贷一”的原则予以安置。对于在临时安置期间的额外经济津贴，我们规定按被征收房屋的建筑面积来算，每个月每平方米8元人民币。而对于设备搬迁的补偿，只要屋主们的房屋建筑总面积在100平方米（含100平方米）以内的，我们就会按照每户每次500元的标准来支付相应的补贴；对于那些家庭的建筑总面积大于等于100平方米的，我们除了按规定每次支付500元的搬迁补偿外，还将会对超过100平方米的那部分面积再按照每平方米3元的价格给与额外的补偿。针对提前完成搬迁任务并且表现良好的住户，我们也会根据被征收房屋的面积和性质，作出相应金额的奖金奖励。然而需要注意的是，上述补偿标准或许会因为实际建设项目和地方政府政策的变化而有所调整。法律依据：《土地管理法》第四十八条征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由省、自治区、直辖市制定。

[律师回复]解析：对于门面房的转让手续，需要缴纳以下几种主要税费：首先是契税，约占总转让款的百分之三;其次是营业税，根据转让价格与原始购买价格之间的差异计算得出，其征收比例为百分之五（若无法提供原始购入发票，则按照评估价格履行该项税费）；第三部分是个人所得税，将根据评估价值乘以0.1%进行计算；此外，还有城市维护建设税以及政府性基金收入等专项税种，这些税种的税率取决于地域和具体情况，例如地方水利建设基金等规费，就需按照买卖双方实际价格差距的15%收取，其税率约为7.29%。至于土地增值税方面，需根据评估价格的2%进行收取，而印花税则仅有0.05%。值得注意的是，这里所提到的过户费不仅包含测绘费、评估费等基础费用，还必须支付土地税费及交易费等。在进行门面房转让时，需缴纳5.6%的营业税额差额，这通常由卖方承担。然而在交易过程中，双方均须承担工本费、契税及评估费用。此外，在过户过程中，买卖双方需签订合同，并提供各自的身份及房地产证明。关于门面房过户费用的商议费用，双方有权对此达成共识并签订协议。法律依据：纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》第四条小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：（一）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。（二）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税；其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

[律师回复]解析：关于商铺拆迁补偿的相关法律规定内容如下：首先，强调了拆迁行为的全面性，即拆迁责任人必须严格按照相关法规对所有被拆迁方进行全面补偿。其次，对于违章建筑以及超过批准期限的临时建筑，在参考其获得建筑许可证时间的基础上，明确了不给予补偿；而对于未超过批准期限的临时建筑物，则应当根据实际状况予以适当赔偿。紧接着，提出了两种补偿方法：货币补偿以及房屋产权补偿。最后，以专业术语详细解释了货币补偿的规定：根据被拆建筑所在的地理位置、用途及建筑面积等多个影响因素，综合各项数据来准确估算房地产市场评估价值并以此作为货币补偿金额的依据。其具体的实施细则将交由特定地区行政部门制订。同时，也明确了采用房屋产权补偿方式的具体实施过程：拆迁人和被拆迁人需按照相关规定计算被拆迁房屋的补偿额和所调换房屋的价值，然后结算产权调换的差价。法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

[律师回复]解析：购置商铺可向银行申请贷款。根据现行国家金融政策规定，若商铺为用于商业用途之房地产，在融资环节中，所能办理的贷款比例最高以50%为限，换言之，购房者需缴纳至少50%的首付款，且贷款年限最长不超过十年。例如，某商铺市场价值为100万元，当事人欲从银行获得贷款，最多可获批50万元，余款部分仍须由购铺者自行筹集并交纳首付款。法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十三条 基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。《中华人民共和国民法典》第六百六十八条 借款合同应当采用书面形式，但是自然人之间借款另有约定的除外。借款合同的内容一般包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款。第六百六十九条 订立借款合同，借款人应当按照贷款人的要求提供与借款有关的业务活动和财务状况的真实情况。第六百七十三条 借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。第六百七十四条 借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。

[律师回复]解析：若商铺出现渗漏问题，则可向房屋管理局进行投诉并要求妥善处置。对于仍在保固期之内的商铺，业主有权与开发规划商进行磋商，以解决质量问题并促使其按照相关规定完成修缮工程。而针对已经超过保固期限的商铺，业主可以向业主委员会或物业管理单位递交报告，请求组织力量进行维修。若商铺渗漏问题系由邻近住房住户所致，则当由该住户负责承担维修工作。法律依据：《民法典》第二百九十六条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。第一千一百六十五条行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第一千一百六十七条侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。

[律师回复]解析：一、买方需缴纳之税费在购买房地产过程中，买方需要承担以下各项税费：1、房地产交易手续费：按照每平方三元向相关部门缴纳；2、房屋登记费：每本产权证书需缴纳五百五十元，如有额外本数则要另付每本十元的工本费；3、权证印花税：每份权证需缴纳五元；4、印花税：按房屋售价的万分之五缴纳；5、契税：根据实际成交价格（或评估价值）乘以三%计算。二、卖方需承担之税费在销售房地产时，卖方应按以下标准缴纳税费：1、房地产交易手续费：依然按照每平方三元标准缴纳；2、印花税：按房屋售价的万分之五缴纳；3、土地增值税：若能够提供上手购房发票，则计算方式为土地增值税=[转让收入-上手发票价(每年加计5%)-有关税金]×适用税率；否则按照土地增值税=(转让收入-转让收入×90%)×30%来计算；4、个人所得税：采用据实征收法判定，即（转让收入-房产原值-合理费用）×20%，或者选择核定征收法，即转让收入×7.5%×20%。转让收入-房产原值-合理费用即为个人净收益；5、营业税及附加税：如果能提供已购房屋发票，则为：(转让收入-上手发票价)×5.5%。如果无法提供已购房屋发票，那么就以转让收入×5.5%为标准进行计算。在此基础上再加上5.56%的税费；6、土地出让金：对于商用性质的住房，按照其沿线地价的35%来计算；若是位于商业路段的临街用地，还需再加上路段地价的10%；而用于办公用途的房屋则需按其沿线地价的30%来计算；7、土地出让金契税：按照本次征收土地出让金款项的3%征收。法律依据：《中华人民共和国税收征收管理法》第一条 为了加强税收征收管理，规范税收征收和缴纳行为，保障国家税收收入，保护纳税人的合法权益，促进经济和社会发展，制定本法。第二条 凡依法由税务机关征收的各种税收的征收管理，均适用本法。第三条 税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行;法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。　第四条 法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人。纳税人、扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。

[律师回复]解析：关于二手商铺过户所需要缴纳相应税费的最新规定于2024年来临之际将会主要涉及以下几个方面：首先是由购买人承担的税费成本。涵盖了以下几项收费项目：房地产交易手续费($3$元/平方米)、房屋登记费($550$元/本，每多增设一个官方证书需额外支付$10$元的工本费)、权证印花税($5$元/本)、印花税(该项收费按房屋交易价值的$0.05\\%$计算)以及契税(具体缴纳金额以交易价或者评估价乘以百分之三十)。其次是出售方应承担的税费。同样包含了以下几类收费项目：房地产交易手续费($3$元/平方米)、印花税(按房屋产价的$0.05\\%$计算)、以及土地增值税的缴纳事项。具体来讲，土地增值税的计算方式主要分成两种场景：若卖方能够提供解除购买发票，那么就按照以下公式进行计算：【转让收入-上手发票价（根据每年的增值对原值增长进行百分之五的比例调整）-相关税金】×适用税率；而要是不能提供的话，那就只能按照下面这个公式来算了：（转让收入-转让收入×90%）×30%。除此之外，还包含了个人所得税(计算方式实际征收为总转让收入减去房产原始成本以及合理的预支出再乘以百分之二十或者按照核定征收设定为转让收入乘以百分之七点五再乘以百分之二十)、增值税及其他附加税费(对于能提供之前购买发票者来说，公式如下：（转让收入-上手发票价）×5.5%;无法提供发票者，计算公式为转让收入×5.5%;税费总额为差额的5.56%)、土地出让金(其中，商业用途用房要按照所在网格点基准地价的百分之三十五计收;如果属于商业路线价区段路的商业临街宗地,则还要加上路线价的百分之十。至于办公用途用房,则参照基于网格点的基准地价的百分之三十进行计收)、以及土地出让金契税(按本次征收土地出让金价款的百分之三征收)等相关的税费负担方案。法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。第五十五条住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。第五十六条以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。

[律师回复]结论：商铺违约金可以采取下列方法制定。解析：商铺违约金可以采取下列方法制定：合同双方可以在合同中载明违约金的具体计算方式；合同双方也可以在合同中约定一定数额的违约金数额。但是约定的数额不得超过合同违约造成损失的百分之三十。法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

[律师回复]结论：没有赔偿，但是拆迁有补偿。解析：没有赔偿，但是拆迁有补偿：1、拆迁资产的补偿费用，包括：无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等；2、停产停业损失，以实际情况而定，一般既包括实际经营损失也可酌情包括预期经营损失；3、拆迁补偿费用，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用；4、基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

[律师回复]结论：商铺买卖合同注意事项。解析：商铺买卖合同注意事项：1、合同中明确约定了公摊面积；2、明确约定交房期限。在签订商铺买卖合同时，应严格规定交付期限，并约定一旦逾期交付，开发商除承担延期交付外，还应承担买方的租金损失；3、明确注意物业管理问题；4、注意相邻权的问题；5、明确约定商铺的交房条件。商铺买卖合同的写法如下：1、写清楚买卖双方的情况，包括买卖双方姓名、现住址及身份证号码等；2、主体内容应写明买方同意购买卖方拥有的商铺具体地址、建筑面积、交易价格、交易日期以及税费等；3、注明本合同至鉴定之日起生效，买卖双方共同遵守；4、买卖双方及见证人签字摁手印，后写明日期。商铺买卖的流程如下：1、签定买卖合同买卖双方就商铺的价格、交易方式等协商后签订买卖交易合同。2、递件买卖双方本人带相关资料去房管局申请房产转移登记，其中商品过户需要的材料包括：（1）申请表（原件）；（2）买卖双方当事人身份证件，有公有人的需提供共有人身份证件（复印件，持原件核对）；（3）房屋所有权证（涉及共有的需提供同时提供房屋所有权证和共有权证）（原件及复印件）；（4）土地使用权证（复印件，持原件核对）；（5）房地产买卖契约（原件）。3、交税房管局收件后，按其要求时间到相关税局部门交纳各种税费。买卖双方各自带身份证原件交各自的税费。4、完税过户并领证买卖双方在交纳各自税费后，一起携带身份证和各自交税费的全部发票单据，到房管局审察确认已完税，完成过户，领取过户回执。后期买方按过户回执指定时间，带身份证和过户回执到房管局领取新房产证。法律依据：《民法典》第四百七十条合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。