出售方说是自己是在国外，现在是无法办理房产证要退房，但是购买方已经是交付了定金，购买方不想继续购买，之前签订有房屋认购书，是否可以要求退还定金，定金是有什么样的作用呢

首先要确认保证金的性质，是属于定金性质，还是履约保证金或其他性质，如果是定金，则需明确约定双倍罚则；无论是哪种，都应约定明确保证金金额、保证范围、期限、支付时间、什么情况下扣除保证金，什么情况下返还保证金、什么情况下不返还保证金、什么情况下要增加保证金等。基本条款就这些。