中华全国律师协会律师提供房屋租赁合同诉讼和仲裁法律服务操作指引
第33条 房屋租赁合同履行过程中的纠纷及其处理
33.1律师为承租人提供法律服务的业务
从承租人角度，因出租人未能全面履行合同或出租的房屋存在下列情形，常见如下纠纷：
33.1.1出租人未按合同约定的时间和条件交付房屋的纠纷情形
租赁合同签订生效后，出租人应当按照合同的约定，及时向承租人交付房屋。如果出租人未能按照合同约定的条件和约定交付的时间履行义务，属出租人违约，应当按照合同的约定承担违约责任。如果双方在合同中没有明确约定违约责任承担的方式，承租人可以根据《合同法》关于违约责任的规定向出租人主张权利。
出租人未按约定期限向承租人交付房屋，其违约责任的认定相对较为简单，承租人既可以向出租人主张迟延交房的违约金，同时可以请求出租人继续履行合同，交付房屋；当出租人迟延交付房屋达到合同约定的期限或相当的时间，致使承租人承租房屋的合同目的无法实现时，承租人也可以主张解除合同。
而出租人未按合同约定的条件向承租人交付房屋，违约责任的认定以及责任大小的区分，情形相对较为复杂。本指引中所称的合同约定的交付条件，是指合同中对交付房屋中设备、设施、装修等的特别约定。正常而论，出租人应当全面履行合同，按照合同约定的条件向承租人交付符合约定的房屋。但是，实践中，经常发生交付房屋不符合合同约定条件或仅符合部分条件的情况。从《合同法》角度审视，交付房屋不符合约定，无疑属于出租人违约，出租人应当承担违约责任。但在违约责任的大小认定上，如果交付的房屋全面不符合约定条件，则可以认为承租人承租房屋的目的无法实现，承租人既可以向出租人主张违约责任，也可以拒绝收房，直至交付的房屋达到约定条件；如果交付的房屋无法达到约定的条件，承租人有权解除合同，并要求出租人赔偿损失。如果出租人交付的房屋基本满足合同约定的条件，但存在一定的瑕疵，这种情况下，认定出租人违约要根据实际情况而定，如果该瑕疵的存在影响到房屋的特定使用功能，则出租人应当向承租人承担违约责任；如果该瑕疵不足以影响承租人对租赁房屋的特定使用功能，则不宜轻易认定出租人违约。
33.1.2出租人未按合同约定交付租赁面积的纠纷情形
对于租赁房屋的面积，双方通常在租赁合同中有明确约定，实践中经常出现实际租赁面积小于合同约定面积，此种情形下，应当认为出租人交付的租赁物不符合同约定，律师可以建议承租人向出租人提起违约之诉，要求出租人承担合同约定的违约责任，同时承租人有权要求出租人根据缺损的面积减少相应的租金，即重新议租。
33.1.3出租人未尽房屋修缮、维护义务的纠纷情形
出租房屋的修缮、维护责任，非经双方特别约定，根据《合同法》第220条之规定，应由出租人承担责任。《合同法》第221条规定，承租人在租赁房屋需要修缮、维护时，可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁房屋而影响其使用的，应当相应减少租金或者延长租期。根据上述规定，如果出租人未尽房屋的修缮、维护义务，承租人享有要求出租人及时维修，如不及时维修，可自行或委托他人维修，但维修费用由出租人承担的权利。因维修租赁房屋而影响其使用的，承租人有权要求相应减少租金或者要求延长租期。
33.1.4出租人出租的房屋权属未取得房屋所有权证的纠纷情形
出租人出租的房屋权属存在争议的情况主要存在如下情形，律师应当区分不同情形进行处理。
承租人承租的房屋，如果出租人未依法取得房屋所有权证，应当根据《合同法》对合同效力的规定，区分不同情况，分别作出处理。
（1） 承租人承租的房屋，出租人虽未依法取得房屋的所有权证，但出租人依合法购买或取得房屋的凭证，证明出租人有权对房屋享用处分权的，租赁合同有效；
（2） 出租人对出租的房屋未取得房屋所有权证，也无法证明其有权对房屋可以行使处分权而将房屋出租给承租人，此种情况下，房屋租赁合同无效，承租人可以根据《合同法》第58条之规定，要求出租人返还租金，赔偿损失。
33.1.5司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的纠纷情形
实践中经常发生承租人所承租的房屋被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的情形，律师在处理这类纠纷时，应当区分下列不同情形，正确做出应对措施。
第一种情形，在房屋出租之前，房屋已经被查封或被采取限制措施。
第二种情形，在房屋租赁合同签订以后或在合同的履行过程中，房屋被查封或被采取限制措施。
上述两种情形，一般并不影响房屋租赁合同的效力。合同有效的理由在于出租人对房屋的权能包括占有、使用、收益和处分这四项权能。查封所限制的权能一般是对所有权的处分，而并不限制房屋所有权人对房屋的占有、使用和收益权。即使在房屋被查封期间，出租人仍可以出租房屋，收取租金。
但是，如果房屋被查封或被采取其他限制措施，导致租赁房屋无法使用的，根据《房屋租赁合同司法解释》第8条之规定，承租人享有合同解除权。根据《合同法》第97条之规定，承租人在合同解除后，对合同尚未履行的，终止履行；对合同已经开始履行的，根据履行情况和出租人的过错程度，承租人有权主张出租人返还租金，赔偿损失。
33.1.6出租的共有房屋未取得共有权人同意的纠纷情形
房屋共有权分按份共有和共同共有。按份共有人对共有的房屋按其份额享用所有权；共同共有人对共有的房屋共同享用所有权。除共有人之间对房屋的处分有特别约定之外，根据《物权法》第97条之规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共有人同意。据此规定，对按份共有人出租共有房屋，经2/3以上共有权人同意的，租赁合同有效；否则，租赁合同无效，承租人可按《合同法》无效合同的处理原则主张自己的权利。对共同共有人出租共有房屋的，应经全体共有人一致同意租赁合同始为有效；否则租赁合同无效。
需要特别指出的是，根据《物权法》第103条、第104条的规定，当共有人的财产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确，除共有人具有家庭关系外，视为按份共有；按份共有人对共有财产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定，不能确定出资额的，视为等额享有。
33.1.7房屋权属有争议的纠纷情形
当承租人承租的房屋权属存在争议时，意味着出租人有可能不是房屋的所有权人，当然也有可能是房屋的所有权人。两种情形，将导致房屋租赁合同无效或有效两种不同的结果。因此，即使在房屋租赁合同的履行过程中发生房屋权属争议，该房屋租赁合同仍是效力待定合同。虽然《房屋租赁合同司法解释》第8条规定，租赁房屋权属有争议时，承租人可以请求解除合同，人民法院应予支持。但在租赁合同效力待定的情况下，对承租人是否可以请求解除合同，应当区分以下两种情况作不同的处理：
（1） 虽然租赁合同效力待定，但如因承租的房屋权属有争议导致承租人无法使用房屋，合同目的无法实现的，法院或仲裁机构不用等待租赁房屋的权属确定，即可径行判决解除合同或确认合同解除；
（2） 虽然承租的房屋权属存在争议，但该争议并未影响到承租人对房屋的正常使用，在这种情况下，法院不宜直接判决解除合同或确认合同解除，而应等待房屋确权的最终结果作出相应的判决。
33.1.8租赁房屋属于违法建筑的纠纷情形
此种纠纷情形的处理参见本指引32.1。
33.1.9租赁房屋属于临时建筑的纠纷情形
此种纠纷情形的处理参见本指引32.2。
33.1.10租赁房屋不符合安全标准的纠纷情形
承租人所承租的房屋，如果在交付和使用期间，发现房屋不符合使用安全的标准，在此种情况下，根据《合同法》第233条之规定，租赁物危及承租人安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。这一规定是从保障人的生命安全这一最高利益出发的，不问承租人有无过错，只要存在租赁的房屋存在危及人身安全的情形，即赋予其合同解除权。至于承租人解除合同的法律后果，则应当区分承租人事前是否明知或不明知该房屋是否符合安全标准。如果事前不知承租房屋存在安全问题，则可以根据《合同法》的规定，主张相应的赔偿责任。如事前已明知，则应当根据合同解除给承租人造成的损失，根据各自的过错责任，各自承担责任。
33.2律师为承租人提供法律服务时的重点内容
律师在诉讼阶段为承租人提供法律服务，首先，重点应当把握对合同效力的审查以及在合同履行过程中违约责任的认定。合同效力的审查是前提，合同无效、合同效力待定、合同效力的转化、合同有效，相应的法律后果是完全不同的。其次，要根据具体的《房屋租赁合同》的约定和《合同法》、《物权法》、最高人民法院《房屋租赁合同司法解释》的精神，正确理解和把握出租人在租赁合同中的特定的合同义务，理解一般违约和根本性违约的尺度和不同的法律后果，理解和把握在出现承租人可以依法行使合同解除权以及在合同被认定无效的情况下，承租人根据合同的约定和法律的规定可以主张的权利。
33.3律师为承租人提供法律服务时的风险提示
33.3.1律师在为承租人提供诉讼法律服务时，应当准确理解和把握《物权法》、《合同法》、最高人民法院《房屋租赁合同司法解释》的精神以及最高人民法院有关批复意见，结合各地的城市房屋租赁地方立法的具体规定，及时为承租人提示和控制法律风险。
33.3.2律师应当要为承租人租赁房屋的合法性审慎把关。本指引第31条对租赁合同的效力及相关法律规定作了充分的说明和归类。律师应当准确理解和把握合同无效（包括部分条款无效）和可撤销以及合同效力待定的各种情形。
33.3.3对房屋租赁合同被认定为无效合同的处理原则。依据《合同法》第58条之规定，合同无效后的损失赔偿以过错责任为归责原则，即""有过错一方赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任""。
33.3.4对承租人在合同履行过程中行使合同解除权的问题。除了《房屋租赁合同司法解释》第8条规定的几种情形之外，根据相关法律规定，尚有如下情形，承租人可以行使合同解除权：
（1） 合同因不可抗力而解除；
（2） 出租人拒不交房而解除；
（3） 因承租房屋部分或全部毁损、灭失而解除；
（4） 当事人之间租赁期限没有约定或者约定不明确，承租人可依《合同法》第232条随时解除合同；
（5） 出租人""一房数租""，承租人无法取得租赁房屋而解除。
33.3.5承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同继续租赁该房屋，出租人不得解除、终止原租赁合同；租赁合同期限届满后，承租人可以继续使用租赁房屋，出租人没有提出异议的，原房屋租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。承租人随时得以解除租赁合同，而出租人则应当在合理期限之前通知承租人才可以行使合同解除权。
33.4律师为出租人提供法律服务的业务
律师在诉讼阶段为出租人提供法律服务，在房屋租赁合同的履行过程中，常见的纠纷类型及处理办法如下：
33.4.1承租人拒付或迟延支付租金的纠纷情形
出租人根据房屋租赁合同的约定出租房屋，收取租金，这是出租人依合同享有的主要权利。如果承租人未能按照合同约定的期限和金额向出租人支付租金，则属于承租人违约。出租人根据《合同法》的规定和租赁合同的约定，可以要求承租人支付租金、赔偿损失；租金迟延支付的时间达到合同约定的期限，出租人可以行使合同解除权。
33.4.2承租人在房屋租赁期间对房屋擅自进行改建、扩建、装饰、装修的纠纷情形
《合同法》第223条规定，承租人未经出租人同意对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。因此，对承租人在房屋租赁期间对房屋擅自进行改建、扩建、装饰、装修的情形，如果事先未能取得出租人同意，事后未能取得追认同意，则属承租人违约，出租人可行使《合同法》第223条规定之权利。如果合同有特别约定的，出租人可行使合同解除权。对于承租人所投入的改建、扩建、装饰、装修费用，由承租人自行承担。
33.4.3承租人利用租赁房屋进行违法活动的纠纷情形
无论租赁合同中有无关于承租人不得利用租赁房屋进行违法活动的约定，如承租人利用租赁房屋进行违法活动，出租人可以解除合同，并可向承租人要求赔偿损失。
33.4.4承租人未经出租人同意转租房屋的情形
承租人未经出租人同意将房屋转租给第三方，或者将所承租的部分房屋转租给第三方，收取租金，这种情形违反了《合同法》第224条之规定，出租人可以解除合同，并可根据《合同法》第97条之规定，向承租人行使合同解除后的权利，包括要求恢复原状、采取其他补救措施和和要求赔偿损失的权利。
但是，根据最高人民法院《房屋租赁合同司法解释》第16条之规定，出租人知道或者应当知道租赁房屋转租给第三人时，但在6个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
33.4.5租赁期限届满后承租人拒绝腾退房屋的纠纷情形
租赁合同期限届满，承租人应当按照合同的约定将房屋返还给出租人，返还时承租房屋的状态应当符合合同约定的条件。如果承租人违反规定，则承租人应当承担违约责任，出租人可向承租人主张腾退房屋、赔偿损失的权利。
33.4.6承租人经出租人同意而发生的装饰、装修费用承担发生纠纷的情形
租赁期限内，承租人经出租人同意，对租赁房屋进行装饰、装修，租赁期间届满后，双方对费用承担存在争议产生纠纷的，根据《房屋租赁合同司法解释》第10条、第11条、第12条的规定处理。律师在处理上述纠纷时，应当特别注意的是，在房屋租赁合同中，双方对装饰、装修费用的承担有无特别约定，如果有约定，则按约定处理；如果没有约定，则按司法解释的规定处理。
33.4.7承租人经出租人同意而发生的扩建、改建费用承担发生纠纷的情形
租赁期限内，承租人经出租人同意，对租赁房屋进行扩建、改建，租赁合同履行期间或履行届满后，双方对费用承担存在争议产生纠纷的，根据《房屋租赁合同司法解释》第14条的规定处理，即双方在合同中对此费用有约定的按约定处理；没有约定的，法院一般按下列情形分别处理：
（1） 办理合法建设手续的，扩建或改建的造价费用由出租人负担；
（2） 未办理合法建设手续的，扩建或改建的造价费用由双方按过错分担。
33.5律师为出租人提供法律服务时的重点内容
律师在诉讼阶段为出租人提供法律服务，其重点内容应当放在对房屋租赁合同效力的审查、合同中有关双方权利义务的审查以及确定双方在合同履行过程中是否存在违约的情形。应当特别注意，合同中对承租人的合同义务的审查以及对履约过程中承租人有无违约行为的存在。律师应当正确区分合同无效和由于承租人违约行使合同解除权的不同法律后果；对于因承租人违约提起的诉讼，由于在房屋租赁合同的履行期间，房屋由承租人占有和使用，涉及承租人在房屋承租过程中是否违约，如利用房屋进行违法活动、擅自对房屋进行改建、装修等，在民事诉讼中根据举证责任的分配原则，应当由出租人承担对上述承租人违约的举证责任。律师在提起此类诉讼之前，应当精心准备，做好证据的收集工作。
33.6律师为出租人提供法律服务时的风险提示
33.6.1对因承租人在租赁期间对房屋进行装饰、装修而发生的纠纷案件，《合同法》第223条仅作了""承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物""的规定，但在处理此类案件纠纷过程中，对如何理解和把握""出租人同意""的问题，律师应当关注如下要点：
（1） 承租人应当对出租人同意对房屋进行装饰、装修承担举证责任。出租人的书面、电话、电传、电子邮件、口头同意等都有可能被承租人作为出租人同意的证据提交，律师对这些证据应当认真审查，提出质证意见。
（2） 对承租人无法提供出租人书面同意的证据，而提出按《民通意见》第66条之规定认定出租人默示同意其对房屋进行装饰、装修的主张，律师应当把握默示同意的适用范围。如出租人虽未明确表态，但有证据证明出租人在装饰、装修现场了解情况，并发表如何装饰、装修的意见，事后也未提出反对意见；或者出租人虽未明确表态，但根据双方约定房屋的用途及出租房屋的现状可推知承租人必然装修才能达到租赁目的。上述两种情形可以推定为默示同意；反之，如果出租人知道承租人有装饰、装修行为后，未明确表示意见且无任何行为表明其已接受的，则不得认定出租人已经默示同意。
在处理承租人改建、扩建租赁房屋纠纷时，涉及对出租人是否同意其改建、扩建，双方存在争议时，律师同样应当按上述原则谨慎把关。
33.6.2对承租人对房屋进行扩建的费用发生争议和纠纷时，律师对《房屋租赁合同司法解释》第14条第（2）项规定的""未办理合法建设手续的，扩建费用由双方按过错分担""的过错责任分配问题，应当把握如下原则：
（1） 在单纯出租人存在过错情形时，承租人的扩建费用损失由出租人承担；
（2） 在单纯存在承租人过错情形下，其扩建费用损失由承租人承担；
（3） 在双方均有过错情形下，扩建费用由出租人、承租人按照过错承担；
（4） 在双方均无过错情形下，则按公平责任，由出租人、承租人分担。
33.6.3律师应当及时提示出租人，在房屋租赁合同期限届满后，如果承租人不及时腾退房屋继续使用租赁房屋的法律后果。根据《合同法》第236条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，出现上述情形，出租人应当及时提出异议或者直接提起诉讼，否则将出现不利于自己的法律后果。
2020-10-11 00:32:17 回复
