业主有权否决物业公司法人变更

近日，武汉光谷一位业主李女士收房时遇到了糟心事，房子被延迟交付，后来开发商通知验收时，房子也未达到收房标准。“房门未安装，公共卫生间被改造成普通房屋出售”，这是业主李女士在收房时发现的。李女士买的是一套loft，收房前都已经在满心欢喜的筹划装修事宜了，可眼前的事实让她心凉了半截。他们家的房子跟样板间有非常大的区别，房门都没有！收房时，墙面墙面都未达到交付标准。在公摊上，开发商私自将楼层里的两个公共卫生间改造成普通商住房对外销售。首付时问题这么多，业主该怎么维权呢关于样板间的问题，我们在以往的知识中提到过，精装修的样板将掩盖了很多细节问题，消费者难以察觉，只有在收房后才会被购房者发现，可那时已经木已成舟。我们知道开发商交房必须要满足以下几个条件：1、须取得《建筑工程竣工备案表》；2、取得“质量保证书”和“住宅使用说明书”；3、合格第三方机构出去权威实测面积数据。；4、合同约定的其他交房条件。从李女士描述的情况看，她买的loft房子根本达不到交付标准，李女士完全可以拒收房屋，如果开发商没有在约定的期限内完成交房，李女士可以拒收房屋，并以此要求开发商退还购房款并额外赔偿损失。至于公摊部分的改动，我国《商品房销售管理办法》第24条明确规定，开发商变更规划需通过行政部门审批，这种情况下开发商可以免除行政责任，不过相应的民事责任并不会被免除。更改公摊规划给原业主带来的影响应通过书面形式告知购房者，造成的损失应给出相应的赔偿。业内人士表示，我们在购买商品房时，应与开发商就住宅和小区公共部分规划及违约做出相应的约定，作为合同附件，以保障购房者的利益。

租赁的经营性物业受影响，可以不可抗力或者情势变更为理由向业主申请减免房租。此次作为一种突发性的异常事件，当事人不能预见；从其爆发至今，没有有效的方法阻止其传播，不可避免；尽管有病人经过治疗病愈出院，但到目前医学界还没有确定确切有效的治疗方法，不能克服；故此次是人类无法预见、不可避免、不能克服的客观存在，其性质属于法律上规定的不可抗力。部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

物权法第二十八条规定，因人民、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。物权的设立、变更、转让或者消灭，依其发生根据可以分为依法律行为而发生的物权变动和非依法律行为而发生的物权变动。依法律行为发生的物权变动，是指以当事人单方意思表示或双方（或者多方）当事人共同的意思表示为基础进行的物权变动，此种物权变动必须遵循物权公示的一般原则才能发生效力，即不动产物权要办理变更登记，动产物权要交付。但是物权的设立、变更、转让或者消灭，有时并非基于当事人的意思表示，而是依照法律的规定直接发生物权变动的效力。本条主要规定了基于公权力的行使而使物权发生变动的情形：1、因国家司法裁判权的行使、仲裁裁决而导致物权的设立、变更、转让或者消灭。此类物权变动中，人民、仲裁委员会的法律文书的生效时间，就是当事人的物权设立、变动的时间。这里需要说明两点：第一，导致物权变动的人民、仲裁委员会的法律文书，指直接为当事人创设或者变动物权的判决书、裁决书、调解书等，例如离婚诉讼中确定当事人一方享有某项不动产的判决、分割不动产的判决、使原所有人恢复所有权的判决等。此类设权或者确权的法律文书本身，具有与登记、交付等公示方法相同的效果，因而依据此类法律文书而进行的物权变动，无需再进行一般的物权公示而直接发生效力。第二，由于的判决书或者仲裁委员会的裁决等，所针对的只是具体当事人而非一般人，对当事人以外的第三人来说公示力和公信力较弱，因此根据物权法第三十一条规定，对于依照判决或者仲裁裁定而享有的物权，在处分时，如果法律规定需要办理登记的，不经登记不发生物权效力。2、因国家行政管理权的行使而导致物权的设立、变更、转让或者消灭。此类物权变动，主要指因人民政府的征收决定等而产生的物权变动。国家征收，是国家取得财产的特殊方式，按照土地管理法的规定，国家征收土地，县级以上人民政府要进行公告，这已起到了公示作用，因此人民政府的征收决定生效之时即发生物权变动的效力。