开商发布的宣传广告与实际不符是否应当承担责任吗

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当达到了虚假广告的情况，需要承担责任。
(1)房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提。
(2)购房者是受到欺骗和误导。购房者因为依赖(虚假)广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。
(3)购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。
(4)损害和虚假广告之间有因果关系。

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开商发布的宣传广告与实际不符是否要承担责任
当达到了虚假广告的情况，需要承担责任。
(1)房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提。
(2)购房者是受到欺骗和误导。购房者因为依赖(虚假)广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为是受到了欺骗和误导。
(3)购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。
(4)损害和虚假广告之间有因果关系。也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系。
第二十八条　广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。
广告有下列情形之一的，为虚假广告：
(一)商品或者服务不存在的;
(二)商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣誉等信息，或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的;
(三)使用虚构、伪造或者无法验证的科研成果、统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料的;
(四)虚构使用商品或者接受服务的效果的;
(五)以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形。

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根据你的问题解答如下, 看到“二房变三房”“赠送小花园”“俯瞰江景”“毗邻公园”“交通便利”等宣传语，想必相当一部分购房者心动。但是，如果因为广告宣称的内容而购房，那么就有可能说好的绿地变成了停车场，说好的高端会所变成了对外经营的饭庄。这样的结果往往让人很受伤。
其实广告是对整个楼盘，并不会具体到某套房子，为了避免让人受伤的结果，建议购房者一定不能只轻信广告，而是应该以实物为准，到现场对具体的单元、楼层、朝向和户型等做具体的了解。不论置业顾问和广告怎么说，一定要在签订购房合同时，将比较重要或直接影响购房决策的宣传内容加入到合同中或者合同附件中。也可以通过留存资料甚至手机拍照等方式取证，以便于在产生纠纷的时候更好地维护自身权益。
买房是一个花费时间和精力的事情，需要足够的耐心，在看房、选房以及买房过程中，需要了解的信息和知识是庞大而又复杂的，多询问多考察，细心观察房源的五证是否齐全，留意购房合同的相关条款，是否存在交房标准是否模糊，逾期交房办证是否免责等不平等内容。选房时多一点耐心细心，更要学会留心，这样才能远离房产的纠纷，买到令人放心的房子。