房屋买卖纠纷胜诉：善用策略突破抵押权障碍

北京市兰台（南京）律师事务所的周爱荣律师，拥有深厚的法学专业功底，她先后就读于苏州大学、华东政法学院，并具备人力资源管理师、中级经济师等专业资质。自2015年执业（执业证号：13201201511475583）以来，在民商、经济案件及刑事辩护、婚姻家庭、交通事故、房产纠纷、合同纠纷等领域积累了丰富的办案经验，荣获2019年“玄武区优秀党员律师”荣誉称号，还当选南京市第九次律师代表大会代表。

下面这起房屋买卖合同纠纷案件，充分体现了周爱荣律师的专业素养和办案能力。2017年3月1日，原告张某与被告郭某签订《房屋买卖合同》，约定被告将拆迁安置房出售给原告，总价95万元。原告依约支付90万元购房款，被告交付房屋，原告装修后居住至今。依约房屋满五年可过户，但被告在2021年3月未经原告同意将房屋抵押给第三人银行用于贷款。原告多次催促被告过户无果，委托周爱荣律师代理诉讼。

原告方提出多项诉讼请求，包括要求被告和第三人注销房屋抵押登记、协助办理产权变更登记、支付违约金及承担诉讼费用。本案核心争议在于已交付但未过户的房屋被抵押，银行抵押权是否构成善意取得。周爱荣律师认为，银行作为专业金融机构，办理抵押贷款时应合理审查房屋权属、现状及是否存在其他占有人。庭审中，周律师提交社区居住证明、装修票据等证据，证明原告自2017年起持续居住该房屋，而银行未能提供实地查看或调查的证据，也无法说明为何未发现房屋被他人占有使用的事实，存在重大过失。

同时，面对第三人提出的“一事不再理”“原告无购房资格”“拆迁安置房需主管部门批准”等抗辩理由，周爱荣律师也进行了有效应对。对于“一事不再理”抗辩，她通过分析前案调解书、被告后续出具的承诺书，论证债权未消灭且诉讼具有独立价值；法院认定拆迁安置房满五年后已具备过户条件，原告的请求权合法有效。

最终，法院采纳了周爱荣律师的观点，认定银行不能构成抵押权善意取得，判令涤除抵押权，支持过户请求，对违约金适度调减，抵扣尾款后判令被告再支付2.75万元，同时驳回第三人的其他抗辩理由。

从这一案件可以看出，周爱荣律师通过精准把握诉讼策略，收集并提交关键证据否定银行善意取得；有效应对程序抗辩，维护诉讼的独立性；实现了物权保护与债权追偿双目标，还推动案件高效解决，从立案到开庭仅约一个月。

在多年的执业生涯中，周爱荣律师始终认为每个人都可以为自己追求最大的权益，她也一直全力以赴为每一位当事人争取合法权益最大化，用实际行动守护法律公平正义。