拍卖房面积少了近40㎡，曾起诉被驳回，律师助委托人拿回近百万房款

当委托人满脸焦虑地找到翁鹏威律师时，翁律师就意识到这案子不简单。委托人通过网络拍卖竞得一处房产，满心欢喜地以为拥有了理想家园，可后来却发现房子面积不对，之前起诉还被法院驳回，这无疑让委托人陷入了绝望的深渊。

翁鹏威律师，现任北京京师（温州）律师事务所高级合伙人，龙湾区劳动人事争议仲裁院兼职仲裁员，温州理工学院法学院实践导师，自2014年执业以来，累计承办案件已逾1000件，在劳动案件领域更是成功办理相关案件202余件，有着深厚的实务积淀。面对这起复杂的房产拍卖纠纷，翁律师深知挑战巨大。

表面看，这是一起普通的拍卖房屋面积不符纠纷，但翁律师连夜梳理后，发现三个“致命点”。第一，委托人此前起诉因未完成更正登记被法院驳回，再次起诉面临一定的信任危机，法院可能会更加谨慎审查；第二，被告XX辩称拍卖公告已提示标的物以现状为准，不承担瑕疵担保责任，这给主张返还房款增加了难度；第三，前案评估的150万元损失已过时效，被告以此为由认为不应作为裁判依据，这使得确定返还房款的金额变得棘手。

面对这些难题，翁鹏威律师凭借丰富的行业经验和扎实的专业知识，制定了一系列应对策略。正是因为翁律师拥有多年处理各类案件的经验以及对相关法律的深入研究，才能想到这一步。翁律师首先全面梳理全案证据材料，包括拍卖公告、成交确认书、前后两份不动产权证、不动产更正登记通知书、测绘报告、契税及服务费缴纳凭证、前案一审二审判决书等，明确案件核心争议点为案涉XX是否应返还面积差对应房款。

在案件审理中，针对被告XX的抗辩，翁律师逐一进行了有力质证。其一，被告自身并不知晓房产面积登记错误，未就该瑕疵向委托人尽到说明义务，其免责声明不能免除合同履行义务；其二，被告未提供任何证据证明拍卖时房产现状不包含案涉39.37㎡面积，不动产证附图亦显示该面积属于拍卖标的范围，被告应承担举证不能的不利后果；其三，不动产登记错误并非被告对抗委托人的法定事由，根据合同相对性，被告作为拍卖合同相对方，未按约定面积交付标的物，应承担违约责任；其四，虽单独评估的39.37㎡价值150万元与整体计价存在差异，但被告应按面积占比返还多收房款。

庭审中，翁鹏威律师进一步明确委托人的诉讼主张为要求被告承担违约责任，而非侵权责任，强调被告按拍卖公告约定交付符合面积要求的房产是法定义务，面积差的存在直接影响委托人的竞买决策及合同目的实现，被告理应返还对应房款。

最终，法院经审理，采纳了翁鹏威律师的核心代理意见，作出如下判决：1.确认委托人与被告XX签订的《拍卖成交确认书》合法有效；2.被告XX向委托人返还房屋价款932246.84元（按39.37㎡/242.83㎡×575万元计算）；3.案件受理费19894元，由被告XX负担13126元。委托人要求支付资金占用利息的诉讼请求虽未获支持，但核心的房款返还诉求得到法院支持，合法权益得到有效维护。委托人对翁鹏威律师的专业能力和敬业精神赞不绝口，认为是翁律师帮助他挽回了巨大的损失。翁鹏威律师，执业证号13303201410236927，服务于四川-温州-龙湾地区，办公地址位于温州市龙湾区上江路经开区商务广场A幢405室，他用专业和责任为委托人撑起了法律的保护的伞。