一、商品房买卖合同的违约职责商品房买卖合同是指房地产开发公司将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同当事人因违背商品房买卖合同义务依法应当承受的职责，即为商品房买卖合同中的违约职责。就合同违约职责而言，在英美法中违约职责通常被称为违约的补救，而在大陆法中则被包括在债务不履行的职责之中，或者被视为债的效力的范畴。商品房买卖合同中的违约职责规则是保障商品房买卖合同债权主体实现债权及债务主体履行债务的重要措施，它与合同义务有密切联系，商品房买卖合同义务是其违约职责产生的前提，其违约职责则是合同义务不履行的结果。
二、商品房买卖合同的违约职责怎样承受商品房买卖合同的违约职责的承受方式，是指商品房买卖合同当事人依照法律法规等的限定及合同商定，在出现违约做法时应当承受的制裁方式。商品房买卖合同的签约两方，尤其是买受人在签订合同时应该注意，在合同中肯定要注明两方的违约职责内容及承受方式，这样，一旦日后发生纷争，守约方即能够此为依据较为有力的维护自己的合法权益。另外，违约职责并不是肯定不变的，商品房买卖合同当事人亦可在违约以后，再行商定采取合适的补救措施。1我国《合同法》限定的承受违约职责的方式有：继续履行、采取补救措施、赔偿损失、修理、更换、重作、退货、减少价款或报酬、两倍返还定金、支付违约金等。而依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纷争案件若干问题的解释》，在处置商品房买卖合同纷争案件中，违约方承受违约职责的方式主要有如下几种：
（一）事实上履行。又称强制履行，是指在合同违约方不履行合同时，守约方能够要求人民法院强制违约方按照合同商定履行合同债务的违约职责承受方式。其构成要件有：
（1）存在违约方的违约做法；
（2）必须有守约方请求违约方继续履行合同债务的做法；
（3）必须是违约方能够继续履行合同。另外，我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纷争案件适用法律若干问题的解释》限定了在多种情况下，商品房买卖中的买受人能够选择要求另一方以继续履行合同的方式承受违约职责，亦可要求与另一方解除合同并赔偿损失。如该司法解释的第十四条第（二）项。（二）采取补救措施。主要包括：
1、修复。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纷争案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款限定：“托付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承受修复职责；出卖人拒却修复或者在合法时限内拖延修复的，买受人能够自行或者委托他人修复。修复花费及修复期间导致的其他损失由出卖人承受。”
2、返还价款。根据上述司法解释第十四条第（二）款之限定，当托付的房屋面积误差比绝对值超出3%，买受人认可继续履行合同时，出卖人应当承受相应的返还价款的职责，基于平等原则，当房屋事实上面积大于合同商定面积的，买受人应当补足误差在3%以内的房屋价款。
（三）赔偿损失。即商品房买卖合同中违约方因不履行合同义务给守约方导致损失的，应当依法赔偿守约方因违约做法所受损失的职责。我国合同法上的赔偿损失是指金钱赔偿，即使包括实物赔偿，也限于以合同标的物以外的物品予以赔偿。其职责构成如下：
（1）违约做法；
（2）损失；
（3）违约做法与损失之间有因果关系；
（4）违约一方无免责事由。我国《合同法》第一百零七条限定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合商定的，应当承受继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约职责。第一百一十二条限定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合商定的，在履行义务或者采取补救措施后，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。具体到履行商品房买卖合同经过中的违约做法，违约方应当对因其违约给守约方导致的损失承受赔偿损失的违约职责。
（四）定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纷争案件适用法律若干问题的解释》第四条限定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同保证的，如果因当事人一方原由未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的限定处置；因不可归责于当事人两方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”因为定金而引发的纷争，是近年来商品房买卖纷争中的一个重点，在房地产诉讼案件中也占很大比重。在实践中，购房者在托付定金后会发现：开发商提供的商品房买卖合同中的违约职责条款早已由开发商一方面做好限定了，甚至有的限定有严重的不平等乃至违法的内容。开发商这种做法是不符合我国民法及合同法限定的平等、诚实信用原则的，购房者有权拒却这种一方面限定的不平等条款，通过与开发商的自由商量方式达到一致意见后再签订正式的买卖合同。当然，由于多种复杂因素的影响，在目前的房地产市场中，签约的主动性往往较多地掌握在开发商手中，所以购房者往往要作出肯定的让步，但这种让步应和购房的风险综合考虑，如风险过大则购房者应放弃买下该开发商的房。在两方无签订商品房买卖合同的情况下，职责不应由购房者承受，购房者有权要求开发商返还已托付的订金或定金。
（五）支付违约金。又称违约罚金，是由商品房买卖合同当事人商定的或法律直接限定的，在一方当事人不履行合同时须向另一方当事人支付肯定数额的金钱的违约职责承受方式，违约金也能够表现为肯定价值的财物。违约金职责的构成通常包含如下两个要素：A.违约做法发生，至于违约做法的类型，应视当事人的商定或法律的直接限定；B.原则上要求违约方有犯错，或者是有意，或者是过失。
2018-11-08 01:27:21 回复
