合同商定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处置。商定以房屋登记面积据实结算房价款，23平方米，公摊面积12.41平方米。套内面积减小公摊面积增加可否合法？

[律师回复]1、公摊建筑面积是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警 卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。2、公摊建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警 卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。3、公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百七十二条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第二百七十三条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。第二百七十四条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

[律师回复]【法律意见】 你的120指的是建筑面积 还是什么面积 如果是建筑面积 出去公摊后 就没有120了， 【法律依据】 建设工程消防监督管理规定全文 第十三条?对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收： (一)建筑总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅; (二)建筑总面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅; (三)建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场; (四)建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂; (五)建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍; (六)建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。

[律师回复]根据你的问题解答如下, 商场公摊的计算是非常复杂的，一般主要复依据国家的《房产测量规范》等规范进行测量，公摊面积部分包含公共楼梯，电梯，地下室人防等等，但是有些电梯比如说只有一两家使用，就遵从谁使用谁承担的方式进行分摊。总体来说公摊面积是按照总的套内面积按照比例进行分配的。制这个具体测量牵扯很多规范和地方政府要求，自己是很难测量的。 一般的商场公摊很难说，多数集中在50%左右，有的甚至可以达到百分之六七十，总之你需要明确几点就是： 1、公摊面积不是开发商计算的,是由专业的房地产测绘部门计算的。(PS:这些部门一般都是房管局的三产)开发商是无权确定最终的产权证面积的。 2、所有的建筑面积包括公摊面积都是根据国家的测绘规定来测绘的 3、如果你对公摊面积有异议的话,可以向有资质的房地产测绘机构要求重新测绘。

[律师回复]【法律意见】你的120指的是建筑面积 还是什么面积 如果是建筑面积 出去公摊后 就没有120了，【法律依据】建设工程消防监督管理规定全文第十三条?对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：(一)建筑总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅;(二)建筑总面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅;(三)建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场;(四)建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂;(五)建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍;(六)建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。

[律师回复]【法律意见】你的120指的是建筑面积 还是什么面积 如果是建筑面积 出去公摊后 就没有120了，【法律依据】建设工程消防监督管理规定全文第十三条?对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：(一)建筑总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅;(二)建筑总面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅;(三)建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场;(四)建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂;(五)建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍;(六)建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。

[律师回复]【法律意见】你的120指的是建筑面积 还是什么面积 如果是建筑面积 出去公摊后 就没有120了，【法律依据】建设工程消防监督管理规定全文第十三条?对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：(一)建筑总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅;(二)建筑总面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅;(三)建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场;(四)建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂;(五)建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍;(六)建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。

[律师回复]假设，该幢只有一个单元，纯住宅。1、一层的门厅、大厅、电梯、安全梯、走廊、过道、水电通风井，以及外墙；2、标准层的电梯、安全梯、走廊、过道、水电通风井，以及外墙；3、顶层、轿顶层的电梯机房、轿顶、使用的水箱间等等仅为本幢服务的应被公摊的设施用房；4、如果有地下室，还要计算地下的各种为本幢服务的功能用房的面积作为共有建筑面积。比如高低压配电房、水箱间加压间、消防控制室、消防水池等等以上所有共有建筑面积汇总，计算出一个总额。再用这个数除以所有（记住，是所有）房屋的套内面积，得出一个公摊系数，再用这个系数乘以各户的套内面积，就是该户的公摊面积了。如果该幢房屋是多个单元的，那么以上1、2条以各单元计算总额，分别公摊给各单元，3、4条公摊给整幢。如果改幢内还有车库、商铺、写字楼等等。。。我真的懒得打字了，如果你不是专业的，绝对算不了

[律师回复]假设，该幢只有一个单元，纯住宅。1、一层的门厅、大厅、电梯、安全梯、走廊、过道、水电通风井，以及外墙；2、标准层的电梯、安全梯、走廊、过道、水电通风井，以及外墙；3、顶层、轿顶层的电梯机房、轿顶、使用的水箱间等等仅为本幢服务的应被公摊的设施用房；4、如果有地下室，还要计算地下的各种为本幢服务的功能用房的面积作为共有建筑面积。比如高低压配电房、水箱间加压间、消防控制室、消防水池等等以上所有共有建筑面积汇总，计算出一个总额。再用这个数除以所有（记住，是所有）房屋的套内面积，得出一个公摊系数，再用这个系数乘以各户的套内面积，就是该户的公摊面积了。如果该幢房屋是多个单元的，那么以上1、2条以各单元计算总额，分别公摊给各单元，3、4条公摊给整幢。如果改幢内还有车库、商铺、写字楼等等。。。我真的懒得打字了，如果你不是专业的，绝对算不了

[律师回复]假设，该幢只有一个单元，纯住宅。1、一层的门厅、大厅、电梯、安全梯、走廊、过道、水电通风井，以及外墙；2、标准层的电梯、安全梯、走廊、过道、水电通风井，以及外墙；3、顶层、轿顶层的电梯机房、轿顶、使用的水箱间等等仅为本幢服务的应被公摊的设施用房；4、如果有地下室，还要计算地下的各种为本幢服务的功能用房的面积作为共有建筑面积。比如高低压配电房、水箱间加压间、消防控制室、消防水池等等以上所有共有建筑面积汇总，计算出一个总额。再用这个数除以所有（记住，是所有）房屋的套内面积，得出一个公摊系数，再用这个系数乘以各户的套内面积，就是该户的公摊面积了。如果该幢房屋是多个单元的，那么以上1、2条以各单元计算总额，分别公摊给各单元，3、4条公摊给整幢。如果改幢内还有车库、商铺、写字楼等等。。。我真的懒得打字了，如果你不是专业的，绝对算不了

[律师回复]建筑面积=100/35%=285.71平米1、商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：电梯井、楼道间、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以外及外墙墙体水平投影面积的50%。2、各楼盘因为自身的情况不同，公摊也有差异。据目前房地产市场上的操作经验，普通多层住宅楼，在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数在10％－15％之间；带电梯的小高层住宅，公摊系数在15％－20％之间；高层住宅相对更高一些，在20%－25％左右。