房产抵押未登记，抵押合同有效吗

[律师回复]1.以应收账款出质，未办理质押登记，质权不设立，债权人不能优先受偿应收账款。不过质押合同可能有效，债权人可追究出质人违约责任获赔偿。2.普通债权质押，未规定登记为生效要件，但未登记无法对抗善意第三人。若出质人再次质押并登记，后质权人优先受偿，债权人可要求出质人赔偿损失。3.未登记质权有瑕疵，债权人可追究出质人责任弥补损失。

[律师回复]解析：此种情况下并不产生影响。在债权人决定将其债权进行转让之时，虽然尚未完成抵押登记手续的相应变更，但这并不妨碍抵押权的实际转移。依据法律规定，债权人完全享有自由权利去进行债权转让行为，然而在这个过程中必然牵涉到抵押人。然而，在抵押权是否有必要进行变更登记方面并无明确之规定。然而，即便未能办理相关的变更登记手续，原有的抵押担保依然具有有效性。因此，在主债权发生转让且抵押权未进行变更登记的情况下，该抵押权同样具备有效性。法律依据：《中华人民共和国民法典》第三百九十二条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以请求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。

[律师回复]解析：抵押物登记的官方部门主要包括以下几类：首先，对于无地上定着物的土地使用权进行抵押的情况而言，登记的责任部门应为核发土地使用权证书的当地土地管理部门；其次，对以城镇房产或乡村（镇）、农村工矿企业的厂房及其它建筑物作为抵押物的情况来说，其法定登记单位则为县级以上各级地方人民政府所指定的专门机构；再者，若有将林木作为抵押物的需求，那么负责登记的便是县级以上林木主管部门；除此之外，针对飞机、轮船以及机动车这些交通工具作为抵押物的情况，其登记部门自然是运输工具的注册管理部门；最后，对于那些采用企业资产和其他动产作为抵押物的行为来讲，其法定登记部门通常是在该财产所在区域内的工商行政管理局。法律依据：《民法典》第四百条?设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量等情况；（四）担保的范围。

[律师回复]解析：在签署抵押合同时，与完成抵押登记这两个法律行为构成了各自独立且互相影响的事实。关于不动产抵押权，其成立的必要条件在于经过相关部门的严格审查和确认并进行正式登记；而针对动产抵押权，其效力的产生往往取决于抵押物是否已经实际交付。倘若使用动产作为抵押品，那么在抵押合同双方签名盖章之时，该抵押协议便已具备法律约束力。法律依据：《中华人民共和国民法典》第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

[律师回复]解析：船舶抵押登记所需提交的具体材料涵盖以下几方面内容：首先，抵押权人和抵押人需共同签署的详细申请书；其次，必须提交船舶所有权登记证书或者与船舶建造相关的正式合同；此外，须提交船事抵押合同，且在该船舶上已设定了其他抵押权的情况下，还应附带提交所有有关证明文件以供审核。法律依据：《中华人民共和国船舶登记条例》第二十二条船舶抵押权登记，包括下列主要事项：（一）抵押权人和抵押人的姓名或者名称、地址；（二）被抵押船舶的名称、国籍，船舶所有权登记证书的颁发机关和号码；（三）所担保的债权数额、利息率、受偿期限。船舶登记机关应当允许公众查询船舶抵押权的登记状况。

[律师回复]解析：倘若在债务履行期限届满之时，抵押权人尚未得到清偿，他有权与抵押人共同商定采取何种方式来处理抵押物以获得资金补偿。若未能达成共识，抵押权人可依法向人民法院提出诉讼请求。然而，若在抵押物折价或拍卖、变卖之后，所得款项超出了债权金额，那么超出部分应归属于抵押人所有，而剩余部分则由债务人负责偿还。关于抵押后的房产过户流程，具体步骤如下：首先，抵押房产过户通常需要抵押人和业主共同前往银行进行协商，并签署一份关于房屋产权变更的书面协议。其次，在银行同意变更的情况下，借款人的身份将由卖方转变为买方，银行也会出具相应的证明文件，明确变更事项、变更原因及同意办理变更登记等事宜，同时向银行借出房产证。接下来，买卖双方需携带相关证明资料前往政府房产管理部门办理产权变更登记手续。最后，如果银行不同意变更，双方只能就已经达成的产权变更协议前往公证处进行公证，待支付完银行贷款后再从银行取回房产证，解除抵押登记手续，同时凭借公证协议书办理产权变更登记手续。此外，还可以寻求担保公司的协助，先将余款付清，然后取出房产证。法律依据：《中华人民共和国民法典》第四百一十条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

[律师回复]解析：关于不动产预告登记制度的法定功效在于：在未经预告登记权人的许可情况下，若出卖方擅自再就同一不动产实施产权处分行为，此种行为并不具有任何的实质性物权效应。依照我国现行的《中华人民共和国民法典》中的相关规定，倘若当事人之间签署了关于买卖房屋或其他不动产物权交易的合同，为了确保未来能够顺利实现物权变动的目的，依照合约内容，当事人有权向登记机关提出预告登记申请。自预告登记完成之后，除非得到预告登记权人的明确同意，否则任何人对于该不动产的处分都将无法产生物权效力。此外，预告登记完成后，若债权债务关系得以解除或者自具备办理不动产登记条件之日起满90日仍未提出正式登记申请，则预告登记将会自动失效。法律依据：《民法典》第二百二十一条?当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

[律师回复]解析：关于房地产抵押登记的法定时间限制如下所述：在国有土地范围内进行房屋所有权登记，需要在三十个工作日内完成；而在集体土地范围内进行房屋所有权登记，则需在六十个工作日内完成；至于抵押及地役权登记，则分别需要在十个工作日内完成。依据相关法律法规，不动产权利的设立、变更、转让以及消灭，必须经过依法登记后才能产生法律效力；反之，若未进行登记，则不具备法律效力，但法律另有特殊规定的情况除外。依法归属于国家所有的自然资源，其所有权可不经登记而生效。法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

[律师回复]解析：（1）土地所有权是不容许抵押的，仅当涉及到房产时方可进行相关的抵押登记手续；（2）对于权属存在争议的房地产以及被依法查封、扣押、监管甚至于已被限制使用的房地产，均不允许进行抵押活动；（3）违章建筑及临时建筑物均无法用作抵押物；（4）服务于诸如教育、医疗、市政等公众利益领域的房地产也是禁止进行抵押操作的。法律依据：《城市房地产抵押登记管理办法》第八条下列房地产不得设定抵押：(一)权属有争议的房地产;(二)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;(三)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;(四)已依法公告列入拆迁范围的房地产;(五)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;(六)依法不得抵押的其他房地产。

[律师回复]解析：该事项须前往抵押权人居住所在地的县级市场监管机构进行备案登记。针对企业、个体工商户以及农业生产者以动产进行抵押的情况，须在抵押权人居所地的同级市场监管部门完成相关登记手续。抵押权自抵押合同正式生效之时起正式确立；若未进行此番登记，则其效力将无法对抗善意第三方。法律依据：《民法典》第二百零八条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。