出租人侵犯承租人的优先购买权，承租人能否请求法院宣告该房屋买卖无效

[律师回复]承租人优先购买权遭到出租人侵犯，造成承租人损失的，承租人可以向法院起诉，主张损害赔偿。优先购买权受到限制的情形有哪些：(1)共有人优先购买。共有人主张优先购买权的，共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权，承租人的优先购买权不能对抗共有人的优先购买权。(2)出租人基于特殊身份出卖租赁物。基于特殊人身关系建立的买卖关系，与一般的买卖关系不同，它含有身份关系的考虑在内。(3)租赁物以特定方式发生权属变化。法律依据：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法典》 第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

[律师回复]侵犯承租人优先购买权的买卖合同是有效的。承租人可以请求出租人承担相应的赔偿责任。但是出租人与第三人订立的买卖合同的效力不受影响，即依法订立的房屋买卖合同，仍然是有效的。法律依据《中华人民共和国民法典》第七百二十六条  出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。  出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。《中华人民共和国民法典》第七百二十七条  出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。《中华人民共和国民法典》第七百二十八条  出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

[律师回复]法律分析承租人优先购买权被侵犯应当要求出租人承担相应的损害赔偿责任。出租人未通知承租人出卖房屋的、或将房屋出卖给第三人后通知承租人行使优先购买权的，构成对承租人优先购买权的侵犯。承租人有权请求出租人赔偿房屋差价损失，但承租人请求赔偿剩余租期租金损失的，人民法院不予支持。法律依据《中华人民共和国民法典》第七百二十六条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。《中华人民共和国民法典》第七百二十七条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

[律师回复]出租人出卖房屋应当事先通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买的权利。即便出租人没有事先通知，而直接将房屋出卖，承租人也不能以此为由主张房屋买卖合同无效，但是可以要求损害赔偿。承租人的优先购买权是一种限制性较强的权利，为了维护交易的稳定性，维护交易安全，促进交易的可期待性，因此不能直接主张房屋买卖合同无效。【法律依据】《民法典》第七百二十六条，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

[律师回复]1、出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，即承租人的优先购买权。实践中，出租人往往未通知承租人直接出售给第三人，承租人如何得以救济实践中观点不一。2、出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民宣告该房屋买卖无效。

[律师回复]1、房屋的优先购买权，一般因房屋租赁合同，存在房屋共有人等情形而存在，若出租人转让房屋给第三人，侵害承租人优先购买权，承租人请求判决其与出租人在与第三人同等条件下成立房屋买卖合同关系，出租人为其办理房屋所有权转移登记，经审查承租人购买房屋的意思表示真实，且具备合同履行能力的，法院可以支持其诉讼请求，并判决承租人在合理期限内依同等条件支付房屋价款，但法律、司法解释另有规定的除外。法院在审理过程中可以根据案件实际情况要求承租人提供相应的担保以证明其具备合同履行能力。2、优先购买权被侵害，法院不予支持的情形：承租人在诉讼中仅要求法院确认其对房屋享有优先购买权，而不要求行使优先购买权，经法院释明后仍坚持不变更的，对承租人的诉讼请求，不予支持。3、行使优先购买权的条件：也就是说，具有优先购买权的人，提起侵害其优先购买权诉讼的，在诉讼中，必须立即或担保行使优先购买权，而不能只主张侵犯优先权，而不行使优先购买权。即不能自己不买，也不让他人购买。

[律师回复]1、第一种情况是互易，互易是指特定物与特定物之间的交换。因特定物所具有的特性不是所有人都能够提供的，所以在互易的情况下，承租人往往是不能提供互易的对价物的，也就是不能行使优先购买权。但实际上，如果交换的标的物为可替换物，或者承租人也能够提供的，则承租人这个时候仍然可以行使其优先购买权。2、第二种情况是拍卖，通说认为拍卖时无优先购买权的适用，原因是，（1）拍卖方式具有较强的公示性。（2）拍卖以“价高者得”为原则，无“同等条件”可言。（3）拍卖中虽排除优先购买权，但只要出卖人通知承租人参加竞买，承租人仍可与他人共同竞买，其购买的机会等同于优先购买权的行使，自身并未受损害。3、第三种情况是招标，通常情况下，出卖人进行招标时，所考虑的不仅是价格因素，其中的招标条件较为复杂，不免夹杂其他特定化要求，甚至是社会利益的考虑，而优先购买权人未必能满足这些要求。4、第四种特殊情况是强制执行，优先购买权的行使对象是出卖人，但在依强制执行方式出卖的场合，出卖已非出卖人的意愿，而受执行机关控制，因此，在强制执行情况下，无优先购买权的适用。

[律师回复]出租人出卖房屋应当事先通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买的权利。即便出租人没有事先通知，而直接将房屋出卖，承租人也不能以此为由主张房屋买卖合同无效，但是可以要求损害赔偿。承租人的优先购买权是一种限制性较强的权利，为了维护交易的稳定性，维护交易安全，促进交易的可期待性，因此不能直接主张房屋买卖合同无效。【法律依据】《民法典》第七百二十六条，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

[律师回复]1、侵犯承租人优先购买权的买卖合同是有效的。承租人可以请求出租人承担相应的赔偿责任。但是出租人与第三人订立的买卖合同的效力不受影响，即依法订立的房屋买卖合同，仍然是有效的。2、法律依据：《中华人民共和国民法典》 第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。第七百二十七条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。第七百二十八条出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

[律师回复]1、房屋的优先购买权，一般因房屋租赁合同，若出租人转让房屋给第三人，侵害承租人优先购买权，承租人请求判决其与出租人在与第三人同等条件下成立房屋买卖合同关系，出租人为其办理房屋所有权转移登记，经审查承租人购买房屋的意思表示真实，且具备合同履行能力的，法院可以支持其诉讼请求。2、根据房屋租赁合同相关解释规定，承租人的优先购买权受到侵害时，承租人可请求出租人承担赔偿责任。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。但赔偿具体标准法律并没有规定。律师认为，承租人可以要求出租人赔偿相应损失。首先，承租人另行购房所支出的费用应酌情予以赔偿。承租人另行购房所支出的费用主要包括交通费、搬家费等交易成本。这些费用是由于承租人的优先购买权受到侵害后，另行看房、购房、继续租房、办理相关手续所支出的费用。其次，承租人知道或者应当知道房屋被出售之日与房屋实际被出售之日的房价差应予以赔偿。对于承租人知道房屋被出售之日的房价确定，应以同地段、同类型房屋的市场价为参考，市场价不易确定的，应由专业评估机构确定房价。3、法律依据：《民法典》第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百零四条 租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。