房屋预售合同效力是怎么认定的？

[律师回复]法律分析：（1）出卖人在未取得商品房预售许可证明时与买受人订立的预售合同，通常会被认定无效。不过若在起诉前取得该证明，合同可认定为有效。（2）若签订合同时未取得且后续也未取得，合同自始无效。合同无效后，已取得的财产需返还，无法返还或没必要返还的则折价补偿。（3）有过错方要赔偿对方损失，双方都有过错则各自担责。若开发商故意隐瞒未取得预售许可证明事实，买受人可要求其承担不超已付购房款一倍的赔偿责任。提醒：购房者签约前要查看开发商预售许可证明，若发现问题及时咨询，以保障自身权益。

[律师回复]解析：针对房屋预售合同时效性的审查，具有典型性与代表性的情况可分为两类：其一，若出卖方并未如期获取到商品房预售许可证书，进而与其购买了该商品房的受买方签订商品房预售合同，此种情形则应该被判断为无效合同；其二，若出卖方已经在诉讼受理前成功获得商品房预售许可证，那么此时便可以初步认为房屋预售合同具备法律效力。法律依据：《民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为是不是有效：（一）行为人具是不是有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

[律师回复]解析：只要买卖双方在充分协商后，均愿意且自愿地签署彼此认同的协议，同时又不触碰国家的法律法规及损害任何第三者的权益，那么这份协议便具有法律效力。对于购买方来说，有以下几点需要尤其留意：首先，务必要确认出售方对所售房产拥有合法的产权，这一点可通过查询当地房地产管理部门的档案来进行核实。若卖方为已婚人士，则其配偶通常也需在房屋买卖合同上共同签字以示同意。其次，应仔细审查该房产是否存在可能被他人主张权利的风险，同样可以通过查阅档案资料来了解，档案中会详细记录是否存在其他权利人，例如抵押权人等。若发现存在此类情况，建议暂缓购买或要求卖方先妥善处理相关事宜后再行交易。最后，若房产状况良好，则需关注交房日期，务必在合同中明确规定具体的交房时间、交房标准，以及逾期交房时应当承担的违约责任。法律依据：《民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

[律师回复]解析：依据相关法律法规之规定，商品房销售时须取得合法有效的商品房预售许可证方可展开交易活动。若开发商未能取得预售许可证便擅自进行预售活动，则此等行为即为非法，与购房者所签订的商品房预售协议当被判定为无效，然而，如在此诉讼提起之前已取得合法有效的预售许可证，那么该商品房预售协议将被视为有效。为了避免潜在纠纷及保障双方利益，开发商如尚未获取预售许可证，应尽快办理以获得该项资格。敲黑板！这里需要特别强调一点，在未取得预售许可证的情况下，任何形式的商品房预售都是不被允许的。关于商品房预售的法定条件，法律明确规定如下：首先，开发商必须已向政府缴纳了全部土地使用权出让金，并取得相应的土地使用权证书；其次，开发商还需持有建设工程规划许可证以及施工许可证；最后，按照所提供的预售商品房计算，开发商投入到开发建设中的资金必须达到整个工程建设总投资的25%以上，且已确定施工进度和竣工交付日期。法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

[律师回复]解析：商品房预售合同乃特殊性质之买卖契约，意指商品房预售者与预购者以书面协定方式，约定预售者在预定时期内将已竣工之商品房所有权移转予预购者，而预购者向预售者支付定金或部分房款，并按期接收商品房。在评断此类合同效力时需重点关注以下几个方面：首先，合同各方主体资格合乎法定要求。商品房预售合同的参与主体具有特定性，预售方通常为房地产开发公司，亦可为各类法人等具有缔约能力的实体，故非任何人均有资格成为预售方并签署商品房预售合同。预售方须为依法成立且获得预售许可证的房地产开发企业，鉴于商品房预售实行许可证制度，唯有预售方持有预售许可证明，具备预售许可资格，其与预购方所签订的预售合同方能产生法律效力。若出卖人在签订商品房预售合同时尚未取得商品房预售许可证明，则该合同应被视为无效；但如在诉讼提起之前，出卖人已经获取商品房预售许可证明，则该合同可被判定为有效。其次，合同各方意思表示真实。再次，合同内容不得违反法律、行政法规及社会公共利益。最后，合同标的物明确且可行。双方在签订合同之后，为确保合同能够产生当事人预期的法律效果，合同的实质性条款亦应具备可行性。例如，预售的商品房必须明确施工进度、竣工交付日期、物业管理方案、装修标准以及平面图或户型图等关键信息。法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

[律师回复]解析：贷款合同的复印件具备有效法律效应。然而，若将其用作证明材料，其效力相较于原始文件将会有所降低，且必须保证复印件与原始文件完全相符才能被视为有效证据。当然，如能在复印件上加盖相关方的签名或印章，并注明该复印件与原始文件具有同等法律效力，那么该复印件便可享有与原始文件相同的证据效力。法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

[律师回复]解析：商品房预售合同得以生效的必要条件为：签约双方均应具备书面确认权益的能力，且其表达意愿必须真实、自愿；其次，商品房预售合同的条款内容必须合法，并且符合相关法律法规所规定的格式要求；最后，买卖双方之间的交易行为不得存在恶意串通，以损害国家、集体或者第三方的利益，同时也不能通过合法的形式来掩饰其非法的目的。法律依据：《民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

[律师回复]解析：若商品房预售契约中的内容达到法律明文规定之生效需要的各项要素，则此种预售契约就应当被视为具备法律约束力的文件。同时，以下所列举的条件是衡量某些民事法律行为有效性的重要标准：第一，实施这些行为的个体必须拥有相适应的民事行为能力；其次，这些行为的表现形式须为真正、真挚的内心意愿体现；最后，这些行为不得违反法律、行政法规的强制性规定，并且在道德和社会规范上也不应背离公序良俗。法律依据：《民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

[律师回复]解析：关于商品房预售合同未经备案即生效的问题，实际情况是，虽然该合同并未完成备案登记手续，但其有效性丝毫不受影响。换言之，备案与否并不构成影响合同效力的决定因素。一份被认定为有效的商品房预售合同，需要具备以下基本要素：首先，签署此项协议的各方当事人应具备相应的民事行为能力；其次，各方在签署合同时，所表现出的意思表示必须是自愿且真实的；再次，协议内容必须合法，并且符合相关法律法规对合同形式的规定；最后，预售关系的建立不能违反任何法律或行政法规中的强制性条款。法律依据：《民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

[律师回复]房屋预售合同可以转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；在取得房产证后，商品房预购人可以将原预售合同的债权及其权利义务转让给第三人。法律依据：《民法典》第五百四十五条债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人，但是有下列情形之一的除外：（一）根据债权性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。当事人约定非金钱债权不得转让的，不得对抗善意第三人。当事人约定金钱债权不得转让的，不得对抗第三人。【温馨提示】遇到法律问题，有81%的当事人第一时间通过搜索与学习基本法律知识来了解问题的可能风险殊不知背后的法律纠纷，遇到法律问题及时找专业的律师咨询，点击咨询按钮快速找到最合适、可靠的律师，能够降低该问题上存在的95%以上的常见法律风险。