租了一套房子，最近一直居住在里面，最近才知道房主把房子卖给了别人，如果房主要出卖租赁房屋的，是不是应该通知我，我是不是享有优先购买权？优先购买权如何行使？

[律师回复]近期，最高人民出台《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。该解释第二十一条明确规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民不予支持。最高人民民一庭负责人在接受记者采访时表示：首先需要明确，《解释》规定的是“承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效”，而不是规定在何种情形下，承租人均不得主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。优先购买权纠纷一直是审判实践中的难点问题。承租人优先购买权性质的认定，是解决该难点首要面临的问题。2007年10月1日施行的物权法，并未将优先购买权规定为物权，该权利因此不具有“对世性”权利。最高人民废止了《〈民法通则〉适用意见》第118条规定，就是基于该条规定与物权法规定相冲突。本《解释》遵循法律规定精神，将承租人优先购买权定性还原为债权，规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。该项规定并不妨碍出租人与第三人恶意串通签订买卖合同损害承租人优先购买权时，承租人依照民法通则第五十八条第一款第（四）项规定和合同法第五十二条第（二）项规定，主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。【律师提示】根据以上规定，今后承租人仅以侵犯优先购买权为由，主张出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效，将得不到的支持！目前深圳二手房买卖纠纷中，涉及承租人优先购买权的案件数量还不少，尤其是房价上涨时期，业主往往“借刀”，伪造房屋租赁合同，以承租人的名义合同无效。根据法律规定，目前正在审理的但未审结的案件应当适用该司法解释，因此，已经以侵犯优先购买权提讼要求确认合同无效、但目前还没有拿到判决书的承租人和业主运气有点不好了，你们的诉讼请求很可能会遭到驳回。浏览更多文章深圳方俊律师2009年9月15日ttttt

[律师回复]近期，最高人民出台《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。该解释第二十一条明确规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民不予支持。最高人民民一庭负责人在接受记者采访时表示：首先需要明确，《解释》规定的是“承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效”，而不是规定在何种情形下，承租人均不得主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。优先购买权纠纷一直是审判实践中的难点问题。承租人优先购买权性质的认定，是解决该难点首要面临的问题。2007年10月1日施行的物权法，并未将优先购买权规定为物权，该权利因此不具有“对世性”权利。最高人民废止了《〈民法通则〉适用意见》第118条规定，就是基于该条规定与物权法规定相冲突。本《解释》遵循法律规定精神，将承租人优先购买权定性还原为债权，规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。该项规定并不妨碍出租人与第三人恶意串通签订买卖合同损害承租人优先购买权时，承租人依照民法通则第五十八条第一款第（四）项规定和合同法第五十二条第（二）项规定，主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。【律师提示】根据以上规定，今后承租人仅以侵犯优先购买权为由，主张出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效，将得不到的支持！目前深圳二手房买卖纠纷中，涉及承租人优先购买权的案件数量还不少，尤其是房价上涨时期，业主往往“借刀”，伪造房屋租赁合同，以承租人的名义合同无效。根据法律规定，目前正在审理的但未审结的案件应当适用该司法解释，因此，已经以侵犯优先购买权提讼要求确认合同无效、但目前还没有拿到判决书的承租人和业主运气有点不好了，你们的诉讼请求很可能会遭到驳回。浏览更多文章深圳方俊律师2009年9月15日ttttt

[律师回复]是的需要，现在签订商品房合同省会城市一般都是网签了,买家信息会第一时间录入电脑,进入房地局的系统里,如果这时候买家没交钱给开发商,开发商是不能去更改房地局系统的信息的,必须要买家带身份证去撤销。所以,现在大部分开发商都会要求买家在签订合同之前就把钱付清,或者按揭的把首付款付清,否者是不签订合同的。付清后无所谓被动不被动,这是正常的流程。