买小产权房签的合同有效吗

结论：
小产权房买卖合同的效力取决于买方是否为房屋所在地集体经济组织成员，是则合同通常有效，不是则合同无效。合同无效时双方互相返还财产，有过错方需赔偿对方损失，且购买小产权房存在较大法律风险。
法律解析：
依据民法典及土地管理法，集体土地使用权不得违法流转用于非农业建设。当买方是房屋所在地集体经济组织成员，且合同内容不违反法律强制性规定，小产权房买卖合同通常有效。若买方不是本集体经济组织成员，其购买小产权房的行为实质是集体土地使用权的非法转让，违反了法律强制性规定，合同无效。合同无效后，出卖人要返还购房款，买受人要返还房屋。若一方有过错导致合同无效，需赔偿对方损失。同时，小产权房无法办理合法产权登记，买受人不能取得房屋所有权。鉴于小产权房交易存在诸多复杂的法律问题，建议在进行相关交易前向专业法律人士咨询，以避免不必要的法律风险。

1.小产权房指在农村集体土地上建设、未依法办理国有土地使用权出让手续、产权证明非国家房管部门核发的房屋。其买卖合同效力因交易主体而异，若买方是房屋所在地集体经济组织成员且合同内容不违反法律强制性规定，合同通常有效；若买方不是本集体经济组织成员，合同因违反法律强制性规定而无效，因为集体土地使用权不得违法流转用于非农业建设，非本集体成员购买小产权房实质涉及集体土地使用权非法转让。
2.合同无效后，双方应相互返还财产，出卖人返还购房款，买受人返还房屋。若一方过错导致合同无效，过错方要赔偿对方损失。
3.鉴于小产权房无法办理合法产权登记，买受人无法取得房屋所有权，存在较大法律风险，建议购房者谨慎购买小产权房，优先考虑能办理合法产权登记的房屋。若已签订小产权房买卖合同，可咨询专业法律人士评估合同效力及自身权益。

1.小产权房是建在农村集体土地上的房子，没办国有土地使用权出让手续，产权证明也不是国家房管部门发的。
2.小产权房买卖合同的效力要看交易主体。要是买方是房屋所在集体经济组织成员，合同内容又不违反法律强制规定，合同一般有效；要是买方不是本集体经济组织成员，合同就因违反法律强制规定而无效。这是因为按照相关法律，集体土地使用权不能违法流转用于非农业建设，非本集体成员买小产权房，其实就是集体土地使用权非法转让，违反了规定。
3.合同无效后，买卖双方要互相返还财产，卖房的退还购房款，买房的退还房子。要是一方有错导致合同无效，有错的一方要赔偿对方的损失。
4.小产权房不能办合法产权登记，买房人拿不到房屋所有权，有很大法律风险。

法律分析：
（1）小产权房是在农村集体土地上建设，未办国有土地使用权出让手续，产权证明非国家房管部门核发。
（2）小产权房买卖合同效力因交易主体而异。若买方是房屋所在地集体经济组织成员，且合同不违反法律强制性规定，合同通常有效；若买方不是本集体经济组织成员，合同因违反法律强制性规定而无效，因为涉及集体土地使用权非法转让。
（3）合同无效后，双方应互相返还财产，出卖人返还购房款，买受人返还房屋。若一方有过错导致合同无效，过错方要赔偿对方损失。
（4）小产权房无法办理合法产权登记，买受人不能取得房屋所有权，法律风险大。

提醒：购买小产权房要谨慎考虑交易主体身份，非本集体经济组织成员购买存在合同无效风险，建议咨询进一步分析。

（一）对于想购买小产权房的人
若有购买意向，先确认自己是否为房屋所在地集体经济组织成员。若是成员，在签订合同前仔细审查合同内容，确保不违反法律强制性规定。若不是成员，建议不要购买小产权房，以免合同无效带来损失。
（二）对于已签订小产权房买卖合同且合同被认定无效的情况
双方应按规定互相返还财产，即出卖人返还购房款，买受人返还房屋。若一方存在过错，另一方有权要求过错方赔偿损失。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。