语音解答

合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金作为共同投资，共享利润，共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发房地产合同，要求合同一方当事人具备房地产开发经营资质，如双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前一方当事人已取得房地产开发经营资质或者依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应认定合同有效。土地使用权性质与合作方式不同，合同性质及效力也不一样：

1、利用宅基地与他人合作建房的，虽然提供土地使用权的一方取得了建房所需的"两证一书"(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、居民(个人)兴建住宅用地批准通知书)，但因宅基地属集体土地，仅供集体所有制的成员使用，合作建房合同应认定无效。

2、未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人签订的合作建房合同，应当认定合同无效;但起诉前已经办理了批准手续的，应认定合同有效。

3、合作双方所签合作合同约定提供土地使用权的一方当事人不参与经营活动，不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定双方所签合作合同为土地使用权转让合同。

4、合作双方所签合作合同约定提供资金的一方当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋、只收取固定数额货币或者只使用房屋的，应认定双方所签合同为房屋买卖合同、借款合同或者房屋租赁合同。

《民法典》第五百零二条  依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。

依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

无效合同自始没有法律约束力，不能产生当事人预期的法律后果。根据我国合同法(自2021年1月1日起废止)的规定，无效合同的法律后果之一是返还财产，恢复原状。但由于建设工程施工合同履行结果的特殊性，往往是承包方已经通过施工建设使得建筑材料已经形成在建工程或者甚至是竣工的建设工程了。因此建设工程施工合同无效的情况下，返还财产不太可能，需要以下几种处理方式：

(一)参照合同约定支付工程价款。根据规定，建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。

(二)承包人承担修复费用。如果建设工程施工的建设工程施工合同无效，且建设工程经竣工验收不合格，但是修复后的建设工程经竣工验收合格的，发包人请求承包人承担修复费用的，法院应予支持。

(三)不予支付工程款。如果建设工程施工的建设工程施工合同无效，修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。

(四)发包人按照过错承担相应的民事责任。，因建设工程不合格造成的损失，发包人有过错的，也应承担相应的民事责任。

(五)收缴当事人已经取得的非法所得。在承包人非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的实际施工人借用有资质的建设工程施工企业名义与他人签订建设工程施工合同，导致建设工程施工合同无效的，人民法院可以根据民法通则第一百三十四条规定，收缴当事人已经取得的非法所得。

(六)施工中取得资质的，按照有效合同处理。在超越资质等级的建设工程施工合同无效的场合下，如果承包人签约之时超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同，但是在建设工程竣工前取得相应资质等级，当事人请求按照无效合同处理的，法院不予支持。

《民法典》第五百零七条，合同不生效、无效、被撤销或者终止的，不影响合同中有关解决争议方法的条款的效力。

合同效力主要包括有效、无效、效力待定、可撤销可变更。

有效合同和无效合同是最常见最为人熟知的状态。效力待定合同是指合同成立后，因行为人民事行为能力的欠缺而使合同的效力处于不确定状态，有待合同权利和义务的承受人进行追认，追认之后即成为有效合同，不予追认则为无效合同。可变更可撤销合同是指合同成立后，因在合同订立过程中存在可变更或撤销的法定事由，当事人一方或者受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销，一经撤销则成为无效合同，不被撤销则为有效合同。

经过公证的赠与合同不得撤销。除非出现了几种法定的可撤销的事由。

《中华人民共和国合同法》(自2021年1月1日起废止)第192条规定：“受赠人有下列情况之一的，赠与人可以撤销赠与：

(一)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;

(二)对赠与人有抚养义务而不履行;

(三)不履行赠与合同约定的义务。”

当出现以上法定事由时，不论赠与合同是以何种形式成立，是否经过公赠，是否完成交付，赠与人都可以提出撤销赠与。

《民法典》第六百六十三条 受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：

（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；

（二）对赠与人有扶养义务而不履行；

（三）不履行赠与合同约定的义务。

赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。

履行方式，是完成合同义务的方法，履行方式是合同双方当事人约定以何种形式来履行义务。合同的履行方式主要包括运输方式、交货方式、结算方式等。履行方式由法律或者合同约定或者是合同性质来确定，不同性质、内容的合同有不同的履行方式。根据合同履行的基本要求，在履行方式上，履行义务人必须首先按照合同约定的方式进行履行。如果约定不明确的，当事人可以协议补充;协议不成的，可以根据合同的有关条款和交易习惯来确定;如果仍然无法确定的，按照有利于实现合同目的的方式履行。

根据合同法(自2021年1月1日起废止)相关规定，合同存在重大误解或者显失公平的情况下，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销。 合同法(自2021年1月1日起废止)随后规定了，当事人行使撤销权的除斥期间是一年，而对形式变更权的期间没有明确规定。

根据合同法(自2021年1月1日起废止)诚实信用原则，以及维护交易安全的需要，以尽快确定合同当事人之间的权利义务关系。当事人行使变更权的期间应当推定为一年期间。

《民法典》第八条，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。

仓储合同就是保管人储存由存货人交付的仓储物，存货人支付仓储费的合同。

保管方的义务与存货方的权利:

1.保证货物完好无损。

2.对库场因货物保管而配备的设备，保管方有义务加以维修，保证货物不受损害。

3.在由保管方负责对货物搬运、看护、技术检验时，保管方应及时委派有关人员。

4.保管方对自己的保管义务不得转让。

5.保管方不得使用保管的货物，其不对此货物享有所有权和使用权。

6.保管方应做好入库的验收和接受工作，并办妥各种入库凭证手续，配合存货方做好货物的入库和交接工作。

7.对危险品和易腐货物，如不按规定操作和妥善保管，造成毁损，则由保管方承担赔偿责任。

8.一旦接受存货方的储存要求，保管方应按时接受货物入场。

存货方的义务与保管方的权利

1.存货方对入库场的货物数量、质量、规格、包装应与合同规定内容相符，并配合保管方做好货物入库场的交接工作。

2.按合同规定的时间提取委托保管的货物。

3.按合同规定的条件支付仓储保管费。

4.存货方应向保管方提供必要的货物验收资料。

5.对危险品货物，必须提供有关此类货物的性质，注意事项，预防措施，采取的方法等。

6.由于存货方原因造成退仓、不能入库场，存货方应按合同规定赔偿保管方。

7.由于存货方原因造成不能按期发货，由存货方赔偿逾期损失。

合同效力有效的要件主要是：

1、主体合格。当事人应具备订立合同的条件，即必要的民事权利能力、民事行为能力。

2、意思表示真实。意思表示真实是合同生效的一个重要构成要件，是指表意人的表示行为应当真实反映其内心的效果意思。合同是意思表示一致的产物，是一种当事人之间的合意。这种合意是否产生法律上的效力，取决于意思表示是否真实。

3、行为不违反法律及社会公共利益。《合同法》（自2021年1月1日起废止）第52条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。法律、行政法规中的强制性规定在法律用语上往往表现为“禁止、必须、不得”等等，它不允许有任何形式的违反。

4、形式合法。《合同法》（自2021年1月1日起废止）规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。

《民法典》第一百三十五条 民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式的，应当采用特定形式。