拍卖房面积不符，律师出手为委托人讨回公道

一位委托人，他通过网络拍卖竞得某XX处置的房产。拍卖公告及不动产权证均载明案涉房产建筑面积为242.83㎡，委托人按约支付了575万元成交价及相关税费、服务费后完成产权登记。然而，委托人后来发现案涉房产西首39.37㎡面积实际为他人所有。经不动产登记部门核查，案涉房产存在面积重复登记错误，最终被更正登记为建筑面积203.46㎡。

委托人此前曾就该纠纷起诉要求赔偿，可因为未完成更正登记，被法院驳回了诉讼请求。当时，委托人满心焦急，接到驳回判决时，整个人都陷入了绝望，不知道该如何是好，未来的不确定性像一块大石头压在他的心头。

就在委托人感到无助的时候，他找到了北京京师（温州）律师事务所的翁鹏威律师。翁鹏威律师自2014年执业至今，累计承办案件已逾1000件，在劳动案件领域已成功办理相关案件202余件。他现任北京京师（温州）律师事务所高级合伙人，还是XX区劳动人事争议仲裁院兼职仲裁员，温州理工学院法学院实践导师。

翁鹏威律师接受委托后，立即开始梳理全案证据材料。这里面有拍卖公告、成交确认书、前后两份不动产权证、不动产更正登记通知书、测绘报告、契税及服务费缴纳凭证、前案一审二审判决书等。通过对这些证据的分析，翁律师明确了案件核心争议点，那就是案涉XX是否应返还面积差对应房款。

案件审理中，被告XX提出了一系列抗辩理由。他们辩称拍卖公告已提示标的物以现状为准，不承担瑕疵担保责任，还说面积误差是不动产登记部门错误导致的，委托人应向登记部门主张权利，同时前案评估的150万元损失已过时效，不应作为裁判依据。

面对被告的这些抗辩，翁鹏威律师逐一进行了质证。他指出，被告自身并不知晓房产面积登记错误，没有就该瑕疵向委托人尽到说明义务，所以其免责声明不能免除合同履行义务；而且被告没有提供任何证据证明拍卖时房产现状不包含案涉39.37㎡面积，不动产证附图显示该面积属于拍卖标的范围，被告应承担举证不能的不利后果；不动产登记错误也不是被告对抗委托人的法定事由，根据合同相对性，被告作为拍卖合同相对方，未按约定面积交付标的物，就应承担违约责任；虽然单独评估的39.37㎡价值150万元与整体计价存在差异，但被告应按面积占比返还多收房款。

在庭审中，翁鹏威律师进一步明确委托人的诉讼主张是要求被告承担违约责任，而非侵权责任。他强调被告按拍卖公告约定交付符合面积要求的房产是法定义务，面积差的存在直接影响委托人的竞买决策及合同目的实现，所以被告理应返还对应房款。

最终，法院经审理，采纳了翁鹏威律师的核心代理意见。作出判决：确认委托人与被告XX签订的《拍卖成交确认书》合法有效；被告XX向委托人返还房屋价款932246.84元（按39.37㎡/242.83㎡×575万元计算）；案件受理费19894元，由被告XX负担13126元。虽然委托人要求支付资金占用利息的诉讼请求未获支持，但核心的房款返还诉求得到了法院支持，合法权益得到了有效维护。

原本委托人担心可能一分钱都要不回来，现在能拿回大部分房款，这个结果已经远远超出了他的预期。打官司就是靠证据和合理的法律主张，这个案子能取得这样的结果，靠的就是翁鹏威律师对证据的梳理和对法律的精准运用。