我11月份转租了一间商铺，不是从房东手里租的，是个二房东。当初商定房租里包含取暖费我能向法院诉讼要求退还全部房租吗？

[律师回复]违约金一般基于双方约定。但是在处理房屋租赁纠纷时，亦会考虑承租方违约造成出租方哪些损失，损失多少若约定的违约金，严重超过出租方主张的损失，承租方可以请求适当降低。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。