在外面住了一套房子，并跟房东签了一年的租赁合同，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时对方当事人可以选择适用定金或者违约金条款吗？

[律师回复]1、合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。而对于民事主体实施侵权行为的，需要承担侵权责任。当上述两种责任发生重叠的时候，需要当事人进行择一适用，而不能要求违约人或者侵权人同时承担上述两种责任。2、根据《中华人民共和国民法典》第一百八十六条规定，因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。3、根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。4、根据《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

[律师回复]1、合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。而对于民事主体实施侵权行为的，需要承担侵权责任。当上述两种责任发生重叠的时候，需要当事人进行择一适用，而不能要求违约人或者侵权人同时承担上述两种责任。2、根据《中华人民共和国民法典》第一百八十六条规定，因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。3、根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。4、根据《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

[律师回复]一、违约责任与侵权责任的区别违约责任与侵权责任的主要区别是：1、归责原则的区别。前者主要采用无过错责任原则；后者一般适用过错责任原则，特殊的适用无过错责任原则。2、责任构成不同。前者是只要违约虽无损害也要承担责任；后者是无损害事实便无责任。3、责任范围不同。前者的赔偿责任主要是财产损失；而后者还包括人身伤害和精神赔偿等；4、第三人的责任不同。前者如因第三人致合同不能履行，债务人应首先对债权人负责，然后再向第三人追偿；后者行为人仅对自己的过错负责。5、诉讼管辖不同，前者由被告住所地、合同履行地管辖，或依协议选择前述两地及合同签订地、原告住所地、标的物所在地管辖；而后者则由侵权行为地、被告住所地管辖。二、如何选择违约责任与侵权责任对违约责任与侵权责任的不同的选择，会产生不同的法律后果，直接影响当事人的利益。在责任竞合的情况下，即由于当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照合同法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。合同法从保护当事人的合法权益出发，给了受损害方在有双重请求权时以选择权，可以选择最有利于保护自己权益的方式，要求违约方、侵害方承担责任，而人民应当依法受理当事人的。以下选择一般对受损害方较为有利：1、虽有合同关系但造成人身伤害和精神损害的，可选择追究侵权责任。2、仅造成合同标的的财产损失的，可选择追究违约责任。

[律师回复]一、提前解除租赁合同违约吗　　对于出租人和承租人，只要在以下的情形内解除租赁合同　　，就不算违约：（法律咨询）　　（一）房屋出租人在下列条件下可以解除租赁合同，收回全部出租房屋或者部分出租房屋。1、房屋租赁协议到期，房屋出租人按约收回租赁房屋；　　2、出租人家庭人口增多，住房困难，可与承租人协商收回租赁房屋；　　3、承租人确实另有住房，承租房屋长期闲置，不能物尽其用的；（　　免费法律咨询）　　4、屋承租人故意、或者过失将所租房屋损坏，改变房屋用途、拒绝修复或者赔偿的。　　（二）对于承租人而言，在房屋租赁期间，如果存在以下情况，就可以单方面解除合同。　　1、出租人未按时交付房屋，经承租人催告后在合理期限内仍未交付；（（律师咨询）　　2、出租人交付的房屋不符合　　房屋租赁合同　　的约定，致使承租人不能实现房屋租赁的目的；　　3、出租人已交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全或健康的；　　4、出租人不履行检查、维修义务，以致危及承租人安全或健康的。　　首先，押金不是违约金，提前解除合同不能直接扣除。在房屋租赁合同中一般会涉及签订合同后房主预先收取几个月的租金为押金的问题，如果双方一旦发生什么争议，尤其是承租人提前解约，出租人往往会扣留押金做为违约金。实际上，押金并非是提前解约的违约金。押金是为确保承租人在使用过程中给租赁物造成的损害能得到赔偿，才设定的。因此，不管是正常结束租赁关系，还是一方提前解除租赁合同，只要租赁物没有受以损害，押金都应该退还。除非双方在租赁合同中明确约定，一方违约解除合同，以押金为标准确定约定的违约金数额。　　（一）如果承租人想提前解除租赁合同，应该承担3个月的租金为违约金，但是，如果承租人在解除合同时能以不低于原租赁合同的条件，为出租人找到新的承租人，则承租人不承担上述违约责任。　　（二）如果出租人想提前解除租赁合同，应该承担3个月的租金为违约金，但是，如果出租人在解除合同时能在出租房屋所在的小区为承租人另外寻找到与原租赁房屋、租金标准相同的房屋供承租人使用，除必要的搬家费用外，出租人可以不承担违约责任。