房屋征收纠纷行政机关是否应当强制解除房屋征收合同

[律师回复]被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。在诉讼过程中，征收方在未经人民法院准予强制执行情况下径行对涉案房屋实施强拆，明显违反法律规定。

[律师回复]征收方一招紧急避险拆了当事人房屋，法院判决大快人心!紧急避险原是刑法中的免责情形，却被个别行政机关运用在了征收拆迁过程中，这一创设性的举动是别出心裁，还是别有用心?2017年9月29日，兰州市某区应急管理办公室针对辖区内某小区某楼住户做出了《紧急避险通知》，要求各住户尽快搬离该楼。楼栋住户李女士对此一脸茫然，感觉不知所措。紧急避险?尽快搬离?可这房屋不是已经被纳入征收范围了么?一堆疑问涌入了李女士的脑海。棚改拆迁引进新名目“紧急避险”，因为紧急所以加快拆除?原来李女士所在的小区在实施棚户区改造，在征收过程中，李女士与征收方的分歧较大，无法在补偿方案约定的签约期限内达成补偿协议。于是，征收方委托了甘肃某工程科学研究院，对李女士所在的楼栋做出了鉴定，认为该楼房屋属于“D级危房”，结构安全性严重不符合国家标准，已严重影响整体承载，必须立即采取措施，建议进行拆除处理。随后，征收方便以应急办公室的名义下发了《紧急避险通知》。而在该通知下发后的两个月内，征收方组织相关部门对李女士所在的楼房进行拆除。还没有谈好补偿事宜，自己的房屋就被强拆了。满腹委屈的李女士联系到爱土拆迁律师团韩建业律师，把自己内心的疑问一股脑儿提了出来。“我的房子被认定危房，这合理吗?”“为什么拆迁我的房屋，最后变成了紧急避险拆危房?”“我的房屋补偿还能要求提高吗?”律师普法：什么是紧急避险，能不能用于征地拆迁中?征收方在拆迁时一直提到的所谓“紧急避险”到底是什么呢?其实，紧急避险本来是刑法中的概念，是指为了使公共利益、本人或者他人的人身和其它权利免受正在发生的危险，不得已而采取的损害较小的另一方的合法利益，以保护较大的合法权益的行为，简言之就是在不得不做出选择的情况下，损害小的利益，成全大的利益。而因紧急避险造成损害的，不负刑事责任，可见紧急避险本质上是一种法定的免责情形。房屋征收不能以“紧急避险”做借口，凡遇征收必须合理补偿但在我国现行的行政法律法规体系中，并没有“紧急避险”的概念，与之类似的措辞只有“突发事件”、“情况紧急”等。而根据《突发事件应对法》、《地址灾害防治条例》、《行政强制法》中的相关法条，行政机关即使以“紧急避险”为由做出行政行为，也应当遵循上述法律规定的程序。且本案中涉案房屋位于该区棚户区改造项目范围内，该区政府已作出涉案房屋征收决定，因此该区政府对李女士的房屋实施强制拆除行为不符合自然灾害、事故灾难等情形的紧急避险拆除条件，征收方直接将征收补偿过程中的房屋以紧急避险为由予以强制拆除，并不符合正当程序。法院判决：征收方强制拆除房屋的行为违法在韩律律师的指导下，李女士将兰州市某区人民政府诉至法院，要求确认征收方强制拆除房屋的行为违法。一审人民法院审理后确认征收方拆除房屋的行为违法，征收方不服，提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。接到胜诉判决书，李女士激动万分。从征收补偿反复协商无果到莫名其妙被定为危房，再到房屋被拆除，奔波于维权之路。整个过程中，她食不知味、寝不安枕，倍感焦虑和担忧。她终于等到了法律的公平正义，确认征收方拆房行为违法，也为她下一步和征收方协商合理补偿提供了坚实有力的基础。遭遇违法征收不能以为沉默，唯有勇敢拿出法律武器，才能拿回应有补偿昨天是违章建筑，今天是紧急避险，后天是错误拆除，征收方的强拆理由，一万个都有。这些理由说白了都是征收方为了尽快完成任务，在无法与被征收方达成一致时，强制拆除又不想承担责任的借口，但万变不离其宗，这些强拆的行为都是与“先补偿、再拆迁”原则相悖的，而且在征收拆迁中，只有经过法院审理后的司法强拆才属于合法强拆。因此，在征收拆迁过程中，被征收方不要轻易签订征收补偿协议，保持理性和冷静，学会识别征收方的花招，善于用法律的武器维护自己的合法权益，并及时向专业的征收拆迁律师寻求帮助，就一定能为自己争取到合理的补偿。结语：北京爱土征地拆迁律师团队提醒广大的征收方：理由千万条，合法第一条。拆迁不规范，赔偿两行泪。补偿没谈好，征收方借用紧急避险强制拆除房屋，该怎样处理

[律师回复]如果是中华人民共和国行政强制法对强拆有明确规定，符合条件和程序的，那么强拆不违法。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。强制拆迁必须具备四个法定条件：1、法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼被征收人在法定期限内申请行政复议或者提起行政诉讼，后作出房屋征收决定的市、县人民政府不能向法院申请强制拆迁，而且人民法院不能强制执行。2、强制拆迁以补偿决定为前提如果没有补偿决定，任何单位都不能采取强制拆迁。实践中，可以强制拆迁的主要有两种情况：一是签订了补偿协议，不搬迁的;二是作了补偿决定，既不搬迁又不按照规定申请行政复议或者提起诉讼。3、必须对被征收人给予货币补偿、产权调换房屋和周转房没有提供货币补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料的不能强制拆迁。4、征收补偿决定存在下列情形之一的，人民法院应当裁定不准予执行：1)、明显缺乏事实根据;2)、明显缺乏法律、法规依据;3)、明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障的;4)、明显违反行政目的，严重损害公共利益;5)、严重违反法定程序或者正当程序;6)、超越职权;7)、法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。【法律依据】《行政强制法》第三十四条，行政机关依法作出行政决定后,当事人在行政机关决定的期限内不履行义务的,具有行政强制执行权的行政机关依照本章规定强制执行。

[律师回复]房屋强制拆除引发的行政赔偿案件，由人民法院经过审理，根据案情和法律规定判决。《国家赔偿法》第二条第一款规定，国家机关和国家机关工作人员行使职权，有本法规定的侵犯公民、法人和其他组织合法权益的情形，造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。《行政诉讼法》第二条第一款规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。法律依据：《国家赔偿法》第二条第一款国家机关和国家机关工作人员行使职权，有本法规定的侵犯公民、法人和其他组织合法权益的情形，造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。《行政诉讼法》第二条第一款公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。

[律师回复]一般程序是指城市房屋拆迁强制执行与其它行政强制执行相同或相通的执行程序。从实践来看,主要包括以下三个阶段: 1.告诫 告诫是指当行政相对人逾期不履行其应当履行的义务时,行政机关向相对人发出通知,要求和督促其自动履行义务的一种措施。房屋拆迁中有权做出告诫的行政机关包括房屋拆迁主管部门即区拆迁办或区房产局、做出拆迁纠纷行政处理决定的行政机关即市房产局和由政府授权行使房屋拆迁强制执行权的行政机关即行政执法局,其他任何机关或组织都无权做出告诫。 相对人收到告诫后有权进行陈述和申辩。行政机关必须充分听取相对人的意见,对相对人提出的事实、理由和依据,应当记录在案并进行复核,给予答复。相对人提出的事实或证据成立的,行政机关应当采纳。 2.行政强制执行决定 行政强制执行决定,是指行政机关做出的,决定对相对人采取行政强制执行的具体行政行为,它是实施强制执行的直接依据。 在房屋拆迁中,做出拆迁纠纷行政处理决定的行政机关是市房产局,实施行政强制执行的行政机关是由区政府“责成”或者称授权的某一区级行政机关,一般是区行政执法局。做出行政处理决定的与做出行政强制执行决定是两个不同的行政机关。如果相对人不履行义务是由行政处理决定违法或不当造成的,应对原行政处理决定进行纠正。 3.行政强制执行决定的实施 行政强制执行决定送达以后,相对人仍拒不履行搬迁义务,行政强制执行决定即产生执行力。行政强制执行的实施主要包括以下步骤: (1)在执行开始时,执行人员应当向相对人出示证明身份的证件和执行文书并说明有关情况。 (2)应当履行义务的公民或法人、其他组织的法定代表人不在场时,执行人员应邀请公民的家属或该单位的工作人员到场作为执行见证人,见证人有证明执行情况和在有关记录文件上签字的义务。 (3)在执行中,如果遇到相对人或其他人的妨碍、阻挠,执行机关可以运用法律允许的适当手段予以排除,但不得超过必要的限度,更不能采取非法手段。 (4)强制执行实施完毕,执行人员应制作执行笔录。

[律师回复]房屋征收补偿不属于行政强制执行。行政强制执行，是指行政机关或者行政机关申请人民法院，对不履行行政决定的公民、法人或者其他组织，依法强制履行义务的行为。《行政强制法》第五十三条规定，当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不履行行政决定的，没有行政强制执行权的行政机关可以自期限届满之日起三个月内，依照本章规定申请人民法院强制执行。

[律师回复]大家都知道，房地产行业是赚钱的行业之一，是地方经济的一大支撑。但一般很少人知道房地产开发流程。今天我将带着大家看一看房地产开发的流程和需要办理的手续，了解这些可以让你买房找对开发商，放心买房。 第一步：设立房地产开发公司。 第二步：房地产开发的项目的立项和可行性研究： 房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序 1、选定项目，签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编制项目可行性研究报告 6、申报、审批项目可行性研究报告 房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费 2、建设工程规划许可证执照费 第三步　房地产开发项目的规划设计和市政配套。 法律依据： 《城市房地产开发经营管理条例》 第五条 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件： (一)有100万元以上的注册资本; (二)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。 省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

[律师回复]　　违法建筑是一种典型的行政强制执行行为。对违法建筑的程序，自今年1月1日起施行的《中华人民共和国行政强制法》（下称行政强制法）作了严格规定，即第四十四条规定：“对违法的建筑物、构筑物、设施等需要的，应当由予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，可以依法。”　　根据行政强制法第四十四条“依法”之规定，违法建筑应当按照行政强制法规定的强制执行的一般程序操作，也就是说要遵循催告、作出行政强制执行决定、实施的步骤。与此同时，违法建筑时还要做到两点：一是要进行公告限期拆除；二是只有当事人在法定期限内不申请行政复议或提讼又不拆除时才能。

[律师回复]解答如下, 房屋拆迁纠纷一般分为两类，一类是：国有土地上房屋的拆迁，应当依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的法定程序执行。在该法中也规定了政府及职能部门的职责，如果存在违法且侵害他人合法权益，则权益被侵害人可以依法申请行政复议或行政诉讼。对于补偿标准问题，法律规定是不低于周边房屋市场价格。另一类是：集体土地上房屋的拆迁，应当依照《土地管理法》及各地集体土地上房屋拆迁办法执行，此类拆迁也应依法进行。补偿标准也应当参照国有土地上房屋征收与补偿条例精神执行。由于房屋拆迁案件涉及众多部门，众多单位，征收过程中又有很多的部门作出各种行政行为，案件非常复杂

[律师回复]强制拆迁必须具备以下四个法定条件：1、法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼被征收人在法定期限内申请行政复议或者提起行政诉讼，法律后果一是作出房屋征收决定的市、县人民政府不能向法院申请强制拆迁；二是人民法院不能强制执行。实践中有些市、县人民政府不守法，违法向法院申请强制执行，但法院不能依法进入强制执行程序，进行强制拆迁。2、强制拆迁以补偿决定为前提如果没有补偿决定，任何单位都不能采取强制拆迁。实践中，可以强制拆迁的主要有两种情况：一是签订了补偿协议，不搬迁的；二是作了补偿决定，既不搬迁又不按照规定申请行政复议或者提起诉讼。3、必须对被征收人给予货币补偿、产权调换房屋和周转房没有提供货币补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料的不能强制拆迁。4、征收补偿决定存在下列情形之一的，人民法院应当裁定不准予执行：（1）明显缺乏事实根据；（2）明显缺乏法律、法规依据；（3）明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障的；（4）明显违反行政目的，严重损害公共利益；（5）严重违反法定程序或者正当程序；（6）超越职权；（7）法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。当房屋被强制拆除，被拆迁人可以申请行政复议吗？从房屋征收纠纷行政复议的原则来看，将其范围限定在征收管理机关或人民政府及其其他部门就征收管理所作出的行政行为。在以往的城市房屋拆迁过程涉及许多具体行政行为，如行政机关作出的建设项目审批、颁发建设用地规划许可、颁发房屋拆迁许可证、认定拆迁单位的资格、安置办法、裁决、强制执行等行政行为，当事人均可以申请行政复议。《征收条例》在国有土地房屋征收过程的两个环节中明确规定了当事人可以提起行政复议作为救济途径：一是对市县级人民政府作出的房屋征收决定不服的；二是对作出房屋征收决定的市、县级人民政府作出的补偿决定不服的。被征收人对市、县人民政府作出的房屋征收决定不服的可依法申请行政复议或行政诉讼。何时申请行政复议比较合适《行政复议法》第9条规定：“公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权利的，可以自知道该具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请；但是法律另有规定的申请期限超过六十日的除外。”