我和老公结婚后，共同出资在城里购买了一套预售商品房，与开发商签订房屋买卖合同后支付了全额购房款，现在开发商完成房屋建设验收，具备法定的交房条件是什么？

[律师回复]1、首先，通过以下几种方式确认拟购买房屋的预售资金专用账户：2、在销售现场查看拟购买房屋的商品房预售许可证原件所记载的预售资金专用账户，3、登录房产管理局网站查看预售资金专用账户信息；其次，购房人正式签订购房合同后，将购房款直接存入或转账到经确认的预售资金专用账户，然后凭存款凭证与开发企业换领交款收据。

[律师回复]1、许可证(副本)必须是原件，复印件无效。2、许可证上载明的开发企业名称是否和开发商的名称一致，项目名称是否和所购房的楼盘一致，土地使用权证号及用途，欲购买的商品房是否在预售房屋栋号及层数之内。3、许可证上载明的预售款专用账号是否是《商品房买卖合同》付款方式中的监控账号。4、预售房屋占用土地是否抵押。5、备注中记载事项，如房屋抵押情况、用途分布、回迁房等。6、许可证使用时须附上项目平面图(原件)，并注明预售房屋各栋位置。此外，消费者与开发企业签订商品房预售合同之后，应督促开发企业在30日内到县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。一旦登记在案，不仅可以防止开发企业涉假超面积销售、重复销售、重复抵押、假抵押及司法查封后再售，还可以杜绝开发企业随意更换修改合同，造成国家税费流失。由此可见，验证《商品房预售许可证》，是消费者购房过程中的一个十分重要的环节。做到这一点，如果发生纠纷，消费者就可以拿起法律的武器，保护自身的合法权益不受侵害。《城市商品房预售管理办法》第五条商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

[律师回复]你好，关于上述的问题，解答如下, 开发商在没有取得预售许可证的时候，是不能与购房者签订商品房预售合同，根据《商品房买卖合同解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。开发商进行商品房销售时，应当向购房者出示商品房预售许可证，未主动出示的，购房者可要求其出示或者咨询当地房管局的工作人员。开发商在未取得预售许可证的情况下，仍与购房者签订的商品房预售合同无效，购房者可以要求出卖人返还预付款和赔偿相应损失。此外，开发商未取得预售许可证情况下出售房屋属于违规行为，可以向有关部门举报，根据违法情节和后果，相关部门会给予相应的处罚。

[律师回复]首先，根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。若购房者遇到这种情况，可根据具体条例进行合。　　其次，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”　　因此，如果您前开发商已经取得了商品房预售许可证，双方签订的商品房买卖合同有效；如果您前开发商没有取得商品房预售许可证，双方签订的商品房买卖合同无效。建议购房者在买房时应当审查开发商的《商品房预售许可证》，以规避风险。　　由上述也可知，未取得商品房预售许可证的不得对外售房。可先找开发商协商，协商不成可要求退房或按约定支付赔偿。如果双方达不成一致，主要应通过司法途径解决，也可向当地房地产经营主管部门反映。　　法律小提示：　　(一)商品房销售必须五证齐全，五证取得的顺序是，即：　　1、《国有土地使用证》；　　2、《建设用地规划许可证》；　　3、《建设工程规划许可证》；　　4、《建筑工程施工许可证证》；　　5、《商品房预售许可证》。　　在五证中，预售证是最后申办的一个证件，一般情况下其它四证不全无法取得预售证。没有取得预售证的楼盘不具备合法上市交易资格，建议您购买五证齐全的项目。　　(二)由于取得预售许可证之前的内部认购不受法律保护，一旦发生纠纷，购房者权益很难得到维护，参与内部认购，至少存在4重风险：　　1、房子可能建不起来，或者说不能按时交付使用。　　有可能因为开发商资金问题中途停工、变成“烂尾楼”，无法交付使用。　　2、如果楼房建不起来，认购款可能取不回来。　　开发商有可能把钱挪做他用、转移、“携款而逃”，或者直接宣布破产。　　3、购房者能不能如愿得到想要的房子也是个问题。　　比如开发商只盖100套房子，他却接受200户人认购，那么即使交了钱也可能得不到房子。　　4、由于手续不全，有可能不能及时得到房产证。　　根据国家有关规定，开发商售房必须具备“五证”，即《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《施工许可证》以及《商品房预售许可证》。只有“五证”齐全，才能为业主办理产权证。如果开发商没有商品房预售许可证，土地使用权证就有可能拿不到，因此无法办理房产证。

[律师回复]买了房子，开发商却延期交房怎么办如果出现开发商与购房者约定的解除合同的情况出现，购房者可以依照约定解除合同。如果没有约定，出现以下三大类情况，购房者也可以要求退房。第一种：无效合同如果购房者与开发商签订的房屋销售合同无效，购房者就有权退房。第二种:开发商违约的，购房者有权解除合同，并追究开发商的责任。也就是说因为开发商的原因导致购房者不能购买，不能如期收房或者不能以合同的要求收房时，购房者可以退房。第三种:一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定；当事人主体不合格的合同、内容不合法的合同、无效代理订立的合同。

[律师回复]预售商品房的房地产开发企业应当在依法办理新建商品房初始登记并取得房地产权证后，与购房人向房地产交易管理机构提出过户申请，办理房地产权利变更登记。办理产权过户手续一般包括登记收件、勘丈绘图、产权审查、绘制权证、收费发证等程序。产权登记的第一程序就是登记收件。登记收件表示主管机关接受产权人主张权利的申请。勘丈绘图是对已申请产权登记的房地产进行认真细致的实地勘察和丈量制图，在掌握了房屋全部实况资料以后，即可转入产权审查。产权审查是以产权档案的历史资料和实地调查勘察的现实资料为基础，以国家现行的政策、法律和有关的行政法规为依据，对照申请人提交的申请书、墙界表、产权证件、证明，逐户、逐栋认真审查其申请登记的房屋产权来源是否清楚，产权转移和房屋变化是否合法等。对申请人申请的房地产，经过审查确认可以颁发产权证后，应及时转入制权证阶段。这个阶段的主要工作是绘制应颁发的产权证件。收费发证是产权登记发证工作最后程序，要求把应收的登记费收缴入库，把应发的权证发放到所有权人手中。《中华人民共和国婚姻法》第十七条 【夫妻共有财产】夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

[律师回复]预售商品房的房地产开发企业应当在依法办理新建商品房初始登记并取得房地产权证后，与购房人向房地产交易管理机构提出过户申请，办理房地产权利变更登记。办理产权过户手续一般包括登记收件、勘丈绘图、产权审查、绘制权证、收费发证等程序。产权登记的第一程序就是登记收件。登记收件表示主管机关接受产权人主张权利的申请。勘丈绘图是对已申请产权登记的房地产进行认真细致的实地勘察和丈量制图，在掌握了房屋全部实况资料以后，即可转入产权审查。产权审查是以产权档案的历史资料和实地调查勘察的现实资料为基础，以国家现行的政策、法律和有关的行政法规为依据，对照申请人提交的申请书、墙界表、产权证件、证明，逐户、逐栋认真审查其申请登记的房屋产权来源是否清楚，产权转移和房屋变化是否合法等。对申请人申请的房地产，经过审查确认可以颁发产权证后，应及时转入制权证阶段。这个阶段的主要工作是绘制应颁发的产权证件。收费发证是产权登记发证工作最后程序，要求把应收的登记费收缴入库，把应发的权证发放到所有权人手中。《中华人民共和国婚姻法》第十七条 【夫妻共有财产】夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

[律师回复]您好，没有销售许可证的房屋是不可以购买的。根据《商品房销售管理办法》规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。如果购买此类房产将面临巨大的风险，签订的房屋买卖合同是无效的，不受到法律保护，购房者的权益无法得到维护；购房者无法确认所购买的房屋是否属于销售范围内的房子，容易购买到超出规划的楼层；购房者无法进行网签备案，容易面临开发商“一房多卖”等风险。如果您已经买了，有以下两种情况：1）可以等开发商取得商品房预售许可证，这样合同还是有效的。根据法律规定，开发商未取得商品房预售许可证明，与买房人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。2）可以要求开发商退还房款，解除合同。根据法律规定，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的情形，导致合同无效或者被撤销、解除的，买房人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

[律师回复]您好，没有销售许可证的房屋是不可以购买的。根据《商品房销售管理办法》规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。如果购买此类房产将面临巨大的风险，签订的房屋买卖合同是无效的，不受到法律保护，购房者的权益无法得到维护；购房者无法确认所购买的房屋是否属于销售范围内的房子，容易购买到超出规划的楼层；购房者无法进行网签备案，容易面临开发商“一房多卖”等风险。如果您已经买了，有以下两种情况：1）可以等开发商取得商品房预售许可证，这样合同还是有效的。根据法律规定，开发商未取得商品房预售许可证明，与买房人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。2）可以要求开发商退还房款，解除合同。根据法律规定，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的情形，导致合同无效或者被撤销、解除的，买房人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

[律师回复]您好，没有销售许可证的房屋是不可以购买的。根据《商品房销售管理办法》规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。如果购买此类房产将面临巨大的风险，签订的房屋买卖合同是无效的，不受到法律保护，购房者的权益无法得到维护；购房者无法确认所购买的房屋是否属于销售范围内的房子，容易购买到超出规划的楼层；购房者无法进行网签备案，容易面临开发商“一房多卖”等风险。如果您已经买了，有以下两种情况：1）可以等开发商取得商品房预售许可证，这样合同还是有效的。根据法律规定，开发商未取得商品房预售许可证明，与买房人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。2）可以要求开发商退还房款，解除合同。根据法律规定，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的情形，导致合同无效或者被撤销、解除的，买房人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。