订婚未领证同居三年，涉及财产退还情况如下：彩礼方面，因未办结婚登记，给付方请求返还，法院一般支持，但考虑同居三年，退还数额或酌情减少；以结婚为目的的大额赠与，如贵重首饰、车辆等，可按附条件赠与处理，未结婚赠与方可要求返还；日常开销、小额赠与视为一般性赠与或共同消费，无需退还。双方可先协商，协商不成可诉讼解决。

离婚时夫妻共同财产处理方式如下：先由双方协商，协商不成则法院按顾子女、女方和无过错方权益原则结合财产情况判决。女方有重婚、家暴等重大过错，男方作为无过错方可请求赔偿，财产分割会适当倾向男方，比例由法院定。若能证明女方有隐藏、转移等侵害财产行为，分割时女方可能少分或不分。

婚后一方独立买房，产权归属分情况：用婚前个人财产全款购房且登记在自己名下，属个人财产归购房方；用夫妻共同财产买房，即便仅登记一方名下，也是夫妻共同财产；用个人财产付首付，婚后用共同财产还贷，登记在首付方名下，产权一般归登记方，但离婚时要对另一方共同还贷及增值部分补偿。