语音解答

个人二手住房买卖，卖方需缴纳增值税及附加、个人所得税等税种，买方需缴纳契税等税种。

增值税及附加，税率为计税价格(一般为合同价格，合同价格低于计税评估价的，按计税评估价征收)的5.6%，购房时间(按不动产权证、房产证或契税税票时间孰先原则)满2年免征增值税。

个人所得税普通住房按1%征收，购房时间满5年且为家庭(家庭成员包括配偶、未成年子女)省内唯一住房可免征个人所得税。

个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第一条　

为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。

1、有合法的居留身份;申请政策性个人住房贷款的，应有当地常住房口;

2、有稳定的职业和收入;

3、有按期偿还贷款本息的能力;

4、有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或(和)有符合规定条件的保证人为其担保;

5、有购买住房的合同或协议;

6、提出借款申请时，在建设银行有不低于购买住房所需资金30%的存款，申请政策性个人住房贷款的，应按规定在建设银行交存住房公积金;

7、贷款行规定的其他条件。

《民法典》第六百七十二条  

贷款人按照约定可以检查、监督借款的使用情况。借款人应当按照约定向贷款人定期提供有关财务会计报表或者其他资料。

现在不存在土地证与房产证了，统一为“不动产权证”

1、土地证：是指对个人取得的“国有土地使用权证”的俗称。

2、房产证：是指房产证购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第一条　

为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。

1、在合同里备注清楚

房子不能过户一般只是暂时情况，在双方签订交易合同的时，可以备注这一条，同样是受到法律保护，以后过户如果有问题，可以用合同作为凭证。

抵押登记

2、如果房子不能过户，那么建议去房管局进行抵押登记。也就是说卖家把房子抵押给买家了。如果日后卖家还想转卖，那么必须要有买家的签字才行。这在一定程度上保护了买家的权益。在没有过户期间，也能保证自己的房屋安全。

3、公证

如果要交易不能过户的房子，可以去公证处，进行公证。建议暂不能过户的房子，担心卖家回头又二次转手卖给第二个买家了。如果做了公证，房子的问题起了什么纠纷，卖家虽然没有房产证，但卖家的权益，还是受到保护的。

4、找中介

虽然找房屋中介的花费不小，但不得不承认使用中介可以为买卖双方省去不少的麻烦。对于这种不能过户的房子要进行交易的，中介会帮忙做证明以及做特殊的备注，如果真不巧以后发生了纠纷都是有凭证可以打官司的。

5、查清楚不能过户的原因

这里所说的不能过户只是暂时的，尽早去办理过户手续。为了防止以后过户还是过不了，一定要搞清楚这房子是因为什么原因过不了户。如果只是因为证件原因可以等等，如果有纠纷的不建议再进行交易。

1、限购政策

对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭,下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

因此,外地人在北京只能购买一套住房。

2、停售政策

对不符合购买政策的暂停在本市向其售房。

3、二套房首付新政策

各金融机构和北京住房公积金管理对贷款购买第二套住房的家庭,执行“首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。

1、二手房过户营业税及附加：个人购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

2、看房屋类型是否为住宅，住宅和非住宅税费分别如下：①交易手续费:住宅5元/㎡，非住宅11元/㎡。买方首次购买90平方米及以下普通住房的交易手续费减半征收。首次购房指所有家庭成员。②交易印花税:住宅无，非住宅为总价0.05%。按正常交易成交价格计征。③房屋登记费:住宅80元/套，非住宅550元/件。

3、土地收益金：使用类型为划拨的需要收取相应的土地收益金。土地收益金：按地段等级收费标准×土地分摊面积

4、契税：个人购买普通住房的契税为1.5%。而对于个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。个人出售家庭唯一住房，重新购置住房的，原有住房已纳契税在重新购房应纳契税税额中抵减。

5、个人所得税，分为两种方式：①查账征收计算方法为:(评估价格-房产原值-税金-合理费用)×20%②核定征收计算方法为:评估价格×1%转让个人自用2年且是家庭唯一生活用房的免征个人所得税。

6、土地登记费：33元/套7、交易评估费：评估价×0.3%8、测绘费：建筑面积×1.369、如果请了中介，还需要交中介费。

《民法典》第八条，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。

第一，查看资料：(1)期房的《住宅质量保证书》(盖章原件可带走);(2)《住宅使用说明书》(盖章原件可带走);(3)《竣工验收备案表》(盖章原件)。

第二，检查空鼓：检查地面有无空壳开裂情况。敲所有的地面，特别是期房的贴脚线一圈。轻敲期房墙面各面，若听到空响的声音就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工;若听到沉闷的碰击声则表明它们接触良好。

第三，渗漏、排水与防水，检查期房内有没有什么渗漏：(1)察看期房的地面以及顶层渗水情况。(2)检查期房内墙面是否有变色或起泡或脱皮或掉灰的现象。(3)墙身、墙角接位、顶棚有无水渍。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条 房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。

能。

二手房公积金贷款申请条件：

1. 借款申请人须建立住房公积金账户12个月(含)以上，同时足额正常缴存住房公积金12个月(含)以上(正常缴存包括按月连续缴存、预缴、补缴住房公积金)，且申请贷款时处于缴存状态。

2. 对于经中心审批同意，处于缓缴状态的单位，其职工在满足建立住房公积金账户12个月(含)以上，且足额正常缴存住房公积金12个月(含)以上的条件下，可以申请贷款。

3. 借款申请人可为在职期间缴存住房公积金的离退休职工。

4. 借款申请人夫妻双方不得有尚未还清的公积金贷款记录或是政策性贴息业务记录。