语音解答

协议解除程序

协议解除的程序，是当事人双方经过协商同意，将合同解除的程序。

其特点是：合同的解除取决于当事人双方意思表示一致，而不是基于当事人一方的意思表示，也不需要有解除权，完全是以一个新的合同解除原合同。它适用于协议解除类型，并且在单方解除中，只要解除权人愿意采取这种程序，法律应予允许并加以提倡。

根据《合同法》（自2021年1月1日起废止）219条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第224条规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第227条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第231条规定：因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

《民法典》第七百二十二条  承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

1.出租方拒不交付符合约定用途的租赁房屋

《合同法》（自2021年1月1日起废止）出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

2.租赁房屋危及承租人安全或者健康的

《合同法》（自2021年1月1日起废止）第二百三十三条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

3.租赁房屋权属有争议导致承租人无法使用的

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款租赁房屋权属有争议的。

4.司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人无法使用的

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的。

5.租赁房屋具有违反法律、行政法规强制性规定的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

6.一房多租无法实际履行的

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有关规定，不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

7.不可抗力

《合同法》（自2021年1月1日起废止）第九十四条第一款因不可抗力致使不能实现合同目的。

8.不定期租赁

《合同法》（自2021年1月1日起废止）第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

《民法典》第七百三十条  当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

根据相关法律规定，买房人可以退房的情形：

1.开发商未取得相应的批准、证件

《城市房地产管理法》第44条   对商品房预售限定了严格的条件，其中取得商品房预售许可证是开发商预售的前提。如果开发商没有取得预售许可证进行预售，所签订的合同则没有法律效力，业主有权要求退房。

2.开发商擅改规划

在签订商品房买卖合同后，如果开发商未经买方同意单方变更朝向、面积、户型等规划、设计，买方有权要求解除合同，并要求开发商支付相应赔偿金。

3.按揭未获批准

因不可归责于买方的事由导致不能签订商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，买方有权请求解除合同。

4.出现先卖后抵、一房二卖或先抵后卖的情况

合同订立后，出卖人出现以下情况，买受人有权要求解除或撤销合同并要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿：未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;或又将该房屋出卖给第三人的;隐瞒所售房屋已经抵押的事实。

5.房屋面积有误差

出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积误差比绝对值超过3%，买受人有权请求解除合同。

6.房屋质量不合格

如果房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权解除合同，并要求赔偿损失。

7.迟延交房并超过合理期限

迟延交房超过三个月购房人就可以解除合同，开发商退还房款并赔偿损失。

8.逾期不办理房产证

由于开发商的原因导致无法办理房屋所有权登记或者超出约定办证时间一年的，业主可以解除购房合同并要求开发商承担违约责任。

用人单位不得解除劳动合同的法定情形，根据劳动合同法第42条的规定，劳动者有下列情形之一的用人单位不得依照本法第40条41条的规定，解除劳动合同。

第一、从事接触职业病危害作业的劳动者，未进行离岗前职业健康检查，或者疑似职业病人在诊断或者医学观察期间的。

第二，在本单位患职业病或者因工负伤并被确认丧丧失或者部分丧失劳动能力的。

第三，患病或因公非因工负伤在规定的医疗期内的。

第四、女职工在孕期产期哺乳期的

第五，在本单位连续工作满15年，且距法定退休年龄不足五年的。

第六，法律行政法规规定的其他情形。

这就是用人单位不得解除劳动合同的法定情形，用人单位必须遵守，不得违反，否则要承担法律责任。

停止或者终止履行合同主要是存在以下几种情形：

1、债务已经按照约定履行;

2、合同解除;

3、债务相互抵销;

4、债务人依法将标的物提存;

5、债权人免除债务(债权人免除债务人部分或全部债务的，合同部分或全部终止);

6、债权债务同归于一人(但涉及第三人利益的除外);

7、法律规定或当事人约定终止的其他情形。合同终止后，当事人应当遵循诚实信用的原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

我国合同法(自2021年1月1日起废止)规定，要是因欺诈等原因订立合同的，则合同在一定的期限内是可以被解除的，这被称为合同解除权。但合同解除权必须在一定的时间内行使，否则的话合同就不能解除。这就是合同解除权的诉讼时效。究竟合同解除权的诉讼时效怎么算，下面我们一起了解一下。

对于合同解除权而言，其实没有诉讼时效的，而只有除斥期间。当事人必须在规定的除斥期间内行使合同解除权。

除斥期间是指法律规定某种民事实体权利存在的期间。权利人在此期间内不行使相应的民事权利，则在该法定期间届满时导致该民事权利的消灭。具有如下特点：

1、除斥期间一般是不变期间，不因任何事由而中止、中断或者延长。

2、除斥期间消灭的是权利人享有的实体民事权利本身，如追认权、撤销权、解除权等。

3、除斥期间规定的是权利人行使某项权利的期限，以权利人不行使该实体民事权利作为适用依据。

4、除斥期间是自相应的实体权利成立之时起算。

故而，合同法第七十五条(自2021年1月1日起废止)规定，撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。合同法所约定的撤销权“自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使”，该一年的期间为法定的期间，而非除斥期间，其后面规定的五年期间为除斥期间。

《民法典》第一百八十八条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

根据我国《合同法》第94条的规定，在下列法定条件下，当事人可以行使解除权以解除合同：

1.不可抗力：因不可抗力致使不能实现合同目的。

不可抗力，是指不能预见、不能避免并不可克服的现象，包括某些自然现象，如地震、台风等;也包括某些社会现象，如战争等。

2.拒绝履行(预期违约)：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。

在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，对方当事人得取得法定解除权。

3.迟延履行：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。

4.根本违约：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

所谓根本违约，是指因当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的之违约形态。履行期限届至后，由于可归责于债务人的事由致使债务人违约，导致合同目的不能实现，对方当事人取得法定解除权。

需要注意的是，合同当事人如果违法解除合同，需要承担相应的赔偿责任。