语音解答

要件根据我国物权法(自2021年1月1日起废止)的相关规定，动产买卖合同生效的要件以交付为生效，要件而在我国物权法(自2021年1月1日起废止)中关于交付我们的物权法(自2021年1月1日起废止)规定了四种交付，他们分别是现实交付简易交付指示交付，以及占有改定。

所谓现实交付是指出卖人将标的物直接至于买受人的实际控制之下，是一种对动产的直接管理利益，现实地移转与买受人的物权变动。所谓简易交付，及受让人已经占有了该动产，如受让人已经通过寄托租赁等方式占有了动产，在物权变动的合意成立是视为交付。

所谓占有改隶及动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人继续占有，这样在物权让与的合意成立时视为交付，受到人取得间接占有。

第三，指示交付及动产由第三人占有时，除了能将其对第三人的返还请求权让与受让人以代替现实交付。

第四，占有改定级出让人将标的物的权利凭证，如仓单提单交给受让人以代替物的现实交付。这时如果标的物任由出让人或第三人控制时，受到人则对该物取得了间接占有。

《民法典》第二百二十四条 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。

第二百二十五条 船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

第二百二十六条 动产物权设立和转让前，权利人已经占有该动产的，物权自民事法律行为生效时发生效力。

第二百二十七条 动产物权设立和转让前，第三人占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

合同违约不赔偿怎么办?合同签订生效，各方当事人都必须按照合同的约定，严格履行各方的义务。有效的合法的合同是受法律保护的。如果一方不履行合同的约定，或者说义务，或者履行不符合合同约定的，都视为违约。如果对方违约方不按照合同的约定进行赔偿，支付违约金。那么守约的一方完全可以根据合同约定，依照法律的规定，向法院或者仲裁机构申请啊依法强制裁决对方履承担违约金。如果对方在裁决书或者是判决书生效以后仍然不履行法定的义务。那债权人或者说是守约方可以将诉中人民法院的强制执行，通过强制执行而实现债权。

夫妻分居离婚时，一方所负的债务不一定属于共同债务，这里要分两种情况，依我国法律规定，夫妻一方受另一方虐待，无法共同生活而离家出走。出走方为日常所需开支及治疗并抚养子女所欠债务，为夫妻共同债务。

法律还规定，婚姻存续期间，双方因关系恶化而分居生活，一方从事经营所负债务，其收入也未用于家庭共同生活的，属于个人债务。分居后一方所负债务是否属于共同债务?就要看其负债的缘由而定。如果一方不堪忍受另一方的虐待歧视而出走或分居，在分居期间为了生活或未尽法定的赡养，或为治疗疾病等而负的债务，应属于夫妻共同债务。因为夫妻间就存在着法定的相互抚养的义务，

居间合同可以约定违约金的。合同法（自2021年1月1日起废止）规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，但约定的违约金过分高于违约所造成的损失时，法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以减少。

合同中约定的被告隐瞒继续与客户交易所应支付的违约金，及被告在隐瞒继续与工程公司交易期间因延迟支付居间报酬而应支付的违约金，均属于对被告在履行合同过程中出现违约行为时进行惩罚及对原告所受损失进行补偿的措施，二者不应重复计算，且被告所应支付的违约金总额应与原告因被告违约所受的损失相当。

双方在居间合同中约定的上述违约金明显过分高于原告因被告不履行合同所造成的居间报酬损失。被告认为双方约定的违约金过高，法院采纳该抗辩意见，并参照双方在合同中约定的居间报酬的30%确定被告向原告所应支付的违约金的数额。

《民法典》第五百八十五条  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

1、如果押金不属于违约金部分，则应当退还押金;

2、但如果违约金不足以弥补损失的情况下，则守约方可以要求没收押金以增加违约金数额;

3、法律依据：《合同法》(自2021年1月1日起废止)第一百零七条　【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十三条　【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

《民法典》第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

一方违约不影响合同的效力，但是因违约给守约方造成了损害，要承担损害赔偿责任。根据《合同法》（自2021年1月1日起废止）第107条规定，当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《民法典》第五百八十三条【违约损害赔偿责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。

其实也就是多给了一倍而已，另一份就是退还给当事人的。

《合同法》（自2021年1月1日起废止）第一百一十五条 【定金】当事人可以依照《中华人民共和国担保法》（自2021年1月1日起废止）约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

《民法典》第五百八十六条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

只有购房合同，房产是不可以过户的。

房产过户的步骤：

1.买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

2.如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金，买卖双方签订房屋买卖合同。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

3.买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买

4.房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。

5.缴纳税费。

6.办理产权转移过户手续。

7.对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

8.买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十二条　房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。