售房合同是不是先公证,后备案在预告登记吗

《城市房地产管理法》与《城市商品房预售管理办法》都限定了商品房预售合同登记备案规则，其明确限定，商品房预售，开发公司应当与承购人签订商品房预售合同，开发公司应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门解决商品房预售合同登记备案手续。而《物权法》及《房屋登记办法》明定了预告登记。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照商定能够向登记组织申请预告登记。那么备案与预告登记有何差别呢：　　
首先，备案只适用于商品房，仅指商品房预售合同的备案。预告登记适用于所有的不动产，按《房屋登记办法》第67条的限定，主要包括四种类型：一是预购商品房买卖，二是以预购商品房设定典质，三是现房所有权的转让，四是现房所有权设定典质。在实务中主要是第一种和第二种类型较多，第三种和第四种情形基乎不存在，因为在房屋获到所有权的情况下，再行转让和设定典质已无什么障碍，当事人之间已无设定预告登记的必要。　　
其次，现行法上对备案的效力无明确限定，学界对备案性质认识不一，因此，也导致了实践操作当中的混乱。如备案可否具有可诉性？是民事做法还是行政做法？在实行楼盘表控制房源之前，对同一个房，如果前面已经存在一个所有权了，后又对该房进行了备案，根据一物一权原则，一个标的物上只能有一个所有权，因此注销后一个备案，没什么问题。但如果该房备案在先，而后该房又被另一人获到所有权，在此情况下，若备案信息上的当事人没到场的情况下，就注销前一个备案的话，会惹起肯定诉讼风险，目前，几乎理论界与实务界都认为备案具有预防一房二卖的效力，因此，注销当事人的备案可能会影响到其权益。而预告登记的效力，《物权法》第20条有明确限定，预告登记后，未经预告登记的权利人认可，处罚该不动产的，不发生物权效力。预告登记由于是一种明确的登记类型，登记组织处置不当，必然会惹起行政诉讼。　　
最后，备案为一种强制登记，是出卖方的一方义务，更多具有的是行政管理色彩，而预告登记遵循当事人自愿原则，需要两方当事人的申请，纯属私法范畴。　　须注意的是，同一房屋，在登记组织信息系统里既有备案和预告登记的，必须为同一当事人，否则就是登记组织明知一房二卖的情形下熟视无睹，有失监管之责。